巴厘岛别墅收益率：回报、收益与真实案例
巴厘岛房产投资凭借充满活力的旅游市场和通常高于欧洲的回报率，正吸引越来越多的国际投资者。
用于短租的别墅在位置得当、项目设计协调并能控制运营成本的条件下，可产生可观的收益。
但投资者常会问：一栋巴厘岛别墅究竟能带来多少收益？
本页详细介绍实际观察到的租金收益、影响收益率的因素，以及一栋正在巴厘岛运营的别墅的真实案例。
若您希望了解岛上房产项目的所有阶段，也可以查阅我们的完整指南：如何在巴厘岛投资。
一栋巴厘岛别墅能带来多少收益？
巴厘岛别墅的收益率取决于多个因素：地理位置、别墅设计、入住率与租赁策略。
在许多面向短租的项目中，投资者可以观察到：
| 收益类型 | 估计 |
|---|---|
| 毛收益率 | 约 20 - 25 % |
| 净收益率 | 约 10 - 14 % |
这些收益水平仍远高于许多欧洲房产市场——其净收益率通常不超过 4 - 6 %。
然而，这些业绩表现高度依赖项目质量及其与旅游需求的契合度。投资者可以选择建造自己的别墅，或购买已建成的巴厘岛别墅后出租运营。
巴厘岛别墅收益率的真实案例
以下是由 Balimmo 开发并以短租方式运营的真实项目案例。
项目特性：
- 2 间卧室别墅
- 200 m² 土地
- 110 m² 居住面积
- 位置：Padonan
- 合同：30 年租期
项目总预算：
| 项目 | 预算 |
|---|---|
| 土地 | 40,000 € |
| 公司设立 (PT PMA) | 3,000 € |
| 建造 | 139,900 € |
| 家具与设备 | 16,800 € |
| 总投资 | 199,700 € |
租金收益：
- 平均每晚价格：≈ 135 €
- 入住率：≈ 78 %
- 年营业额：≈ 50,000 €
净结果（扣除各项费用后）：每年约 28,000 €，即 ≈ 每月 2,330 €
对应 14 % 的净收益率。
若您希望了解该预算的构成，请查阅我们关于巴厘岛别墅建造价格的指南。
巴厘岛别墅应考虑哪些费用？
与任何房产投资一样，巴厘岛别墅会产生运营费用，在计算收益率时必须考虑。
主要费用通常包括：
- 预订平台（Airbnb、Booking）：约 15 %
- 出租管理 / 管家服务：约 15 %
- 运营费用（维护、人工、消耗品）：约 10 %
- PT PMA 公司会计：约 3,000 €
- 物业维护与翻新
- 租金收入税：前 3 年 营业额的 0.5%。
这些要素都是在巴厘岛投资时需要分析的良好条件之一。
高效的管理能在保证旅客优质体验的同时，维持良好的收益水平。
哪些因素会影响巴厘岛别墅的收益率？
地理位置
Canggu、Uluwatu 或 Pererenan 等区域吸引着大量游客流量，有助于实现较高的入住率。
别墅设计
具有以下特征的别墅：
- 私人泳池
- 现代化建筑
- 上镜空间
通常在租赁平台上能获得更好的业绩。
客户体验
接待质量、别墅维护与预订管理会直接影响：
- 客户评价
- 在 Airbnb 上的可见度
- 入住率
为什么巴厘岛在租赁投资方面尤具吸引力？
多个因素使巴厘岛在租赁投资方面独具吸引力：
- 庞大的国际旅游客流
- 全年气候宜人
- 极具活力的短租市场
- 相对具竞争力的建造成本
以上要素让许多设计良好的房产项目获得可观收益成为可能。
如何优化巴厘岛别墅的收益率？
多项要素有助于提升项目的租赁表现：
- 选择与旅游需求相匹配的位置
- 设计适合短租的别墅
- 打造差异化设计
- 优化预订管理与客户体验
出租管理可由 Balimmo Villa Management 全面负责别墅的运营。
以较小预算在巴厘岛投资
对于预算较有限的投资者，还有共同投资解决方案，允许通过购买公司股份的方式投资一栋别墅。
部分项目可从约 25,000 €起投资，同时按比例获得该别墅产生的租金收益。
