L'immobilier à Bali attire un nombre croissant d'investisseurs français depuis 2021 : 7 millions de touristes internationaux en 2025, des rendements nets de 10 à 13 % par an, et un cadre juridique qui a évolué. Dans cet article, je vous explique comment fonctionne concrètement un projet d'achat de villa à Bali, les structures légales à connaître, et les chiffres réels à retenir avant de vous lancer.
À retenir
- Bali accueille ~7 millions de touristes internationaux en 2025, soit ~17 millions au total (Bali Tourism Board, 2025)
- Les villas bien positionnées affichent un taux d'occupation d'environ 80 % et un rendement net de 10 à 13 % par an
- Depuis avril 2026, investir en locatif en nom propre est illégal : la PT PMA est la seule structure autorisée
- L'investissement se rentabilise en 8 à 9 ans, construction incluse
Pourquoi Bali attire autant les investisseurs ?
Bali accueille environ 7 millions de touristes internationaux par an en 2025, auxquels s'ajoutent quelque 11 millions de visiteurs indonésiens, soit un total d'environ 17 millions de personnes sur l'île chaque année (Bali Tourism Board, 2025). Cette affluence soutenue génère une demande locative stable tout au long de l'année. Pour un investisseur à la recherche de diversification patrimoniale, ce volume de visiteurs se traduit directement en revenus : les villas bien situées affichent un taux d'occupation d'environ 80 %.
L'île bénéficie d'une base de visiteurs structurellement solide. Les Australiens représentent environ 30 % des touristes internationaux et considèrent Bali comme leur destination de référence depuis trente ans. Cette clientèle régulière, combinée à l'essor du tourisme asiatique, stabilise la demande locative même en dehors des pics saisonniers.
En comparaison, un appartement locatif en France rapporte rarement plus de 3 à 5 % net par an. Le différentiel avec Bali est significatif et tient à la fois au niveau des loyers de courte durée et au coût d'acquisition encore accessible sur certaines zones de l'île.
Quel rendement net peut-on attendre d'une villa à Bali ?
Un rendement locatif net de 10 à 13 % par an est la fourchette observée sur les projets livrés par Balimmo depuis 2021. À Canggu, les villas affichent entre 11 et 12 % net. Dans les zones émergentes, le rendement peut dépasser 13 % : un client Balimmo a atteint 13,45 % net annuel sur son projet. Ces chiffres s'entendent après déduction des charges de gestion, de la fiscalité locale et des frais courants.
Le rendement net tient compte de la gestion locative, de l'entretien courant, de la fiscalité indonésienne et des périodes de vacance. Un gestionnaire locatif fiable est la condition sine qua non pour atteindre ces niveaux. C'est le point que beaucoup d'investisseurs sous-estiment au moment de l'achat.
L'investissement se rentabilise en 8 à 9 ans, construction incluse. Ce délai intègre la période de chantier pendant laquelle la villa ne génère pas encore de revenus. Sur une durée de bail leasehold de 30 ans, la marge bénéficiaire nette est donc très large.
Leasehold ou freehold : quelle structure choisir ?
Pour un investisseur étranger, deux formules existent sur le marché balinais. La bonne compréhension de ces deux structures est indispensable avant tout engagement.
Le leasehold (Hak Sewa) est un bail de 20, 25 ou 30 ans, assorti d'options de renouvellement de 10, 20 ans ou plus. Il représente environ 70 % du marché balinais. Chez Balimmo, la formule la plus utilisée est un bail de 30 ans avec option de renouvellement de 10 ans, soit 40 ans de visibilité. Le terrain reste la propriété du bailleur indonésien, mais le droit d'usage et les revenus locatifs reviennent à l'investisseur pendant toute la durée du bail.
Le freehold (pleine propriété) n'est pas accessible à un étranger en nom propre. Il est réservé aux Indonésiens ou aux sociétés PT PMA (société à capitaux étrangers). Via cette structure, la durée de détention atteint 60 à 90 ans avec tacite reconduction, soit un équivalent de propriété permanente en pratique. Revers de la médaille : le terrain en freehold coûte 2,5 à 3 fois plus cher qu'en leasehold.
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Le cadre juridique en 2026 : la PT PMA est obligatoire
Depuis avril 2026, investir dans une villa destinée à la location touristique en nom propre est illégal en Indonésie. La PT PMA est la seule structure autorisée pour les étrangers qui souhaitent générer des revenus locatifs à Bali.
Voici ce qu'implique concrètement la création d'une PT PMA :
- Délai de création : environ 1 mois
- Capital libéré minimum : environ 150 000 € (2,5 milliards IDR)
- Frais de création : environ 2 000 €
- Comptabilité et déclarations fiscales annuelles : quelques milliers d'euros par an
La PT PMA offre également un avantage fiscal notable lors des premières années d'exploitation : la fiscalité sur les revenus locatifs est de 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les 3 premières années, puis 11 % sur le bénéfice net après charges. En comparaison, un investisseur en nom propre aurait payé 11 % du chiffre d'affaires brut, ce qui est nettement moins favorable.
En cas de cession via PT PMA, la taxe est de 10 % du prix de vente total. En nom propre, elle monte à 20 %. Les dividendes rapatriés en France sont soumis à la flat tax d'environ 30 %, mais la convention de non-double imposition entre la France et l'Indonésie s'applique. La stratégie la plus courante consiste à laisser les profits dans la PT PMA pour réinvestir sans fiscalité supplémentaire.
Pour comprendre le détail de la mise en place juridique, la page gestion légale de Balimmo présente les étapes complètes.
Prix et délais de construction d'une villa à Bali
Sur les 80+ projets livrés par Balimmo depuis 2021, les délais réels de construction de villa à Bali varient selon le nombre de chambres. Un chantier seul (hors conception et permis) prend entre 10 et 14 mois. En intégrant la phase de conception et l'obtention des permis, le projet total dure entre 12 et 16 mois.
- Villa 2 chambres : 10 à 12 mois de chantier
- Villa 3 chambres : 12 à 13 mois de chantier
- Villa 4 chambres : 13 à 14 mois de chantier
Les tarifs ci-dessous s'entendent clé en main : terrain, construction, permis PT PMA et ameublement complets.
- Villa 2 chambres : 200 000 € à 230 000 €
- Villa 3 chambres : 260 000 € à 300 000 €
- Villa 4 chambres : 330 000 € à 400 000 €
Balimmo garantit la construction pendant 1 an et prévoit une pénalité contractuelle de 1 million IDR par jour de retard, soit environ 50 € par jour. C'est une protection concrète, pas une clause symbolique.
Pour les investisseurs qui souhaitent s'impliquer dès la phase de conception, la page architecture Balimmo détaille comment les plans sont élaborés en fonction du rendement locatif cible.
Zonage et terrain : les règles à connaître avant d'acheter
Le choix du terrain conditionne à la fois la légalité du projet et son rendement locatif. Le zonage à Bali est strict et souvent mal compris par les investisseurs étrangers.
- Zone orange/rouge (Tourist Zone) : construction légale pour la location courte durée, permis PBG et SLF obtenus
- Zone jaune (Residential) : usage résidentiel, longue durée possible, pas adapté à la location touristique
- Zone verte (agricole) : construction strictement interdite
Le permis de construire, appelé PBG depuis 2021 (ex-IMB), s'obtient en 1 à 2 mois selon les zones.
Le foncier a fortement progressé sur les zones les plus demandées :
- Berawa : 1 000 à 1 500 €/m²
- Canggu : 600 à 830 €/m²
- Seminyak : 520 à 730 €/m²
Dans certaines zones émergentes, le terrain a été multiplié par quatre en cinq ans. Entre l'achat du terrain et la livraison de la villa, la valorisation foncière peut atteindre +30 %. La recherche de terrain par Balimmo intègre cette analyse de zonage et de potentiel de plus-value dès la sélection du lot.
Questions fréquentes
Oui, à condition de passer par une PT PMA depuis avril 2026. Un étranger ne peut pas détenir de propriété foncière en nom propre en Indonésie. La PT PMA se crée en environ 1 mois pour des frais de création d'environ 2 000 €, avec un capital libéré minimum de 150 000 €. Elle ouvre l'accès au freehold et sécurise le dispositif locatif. Plus de détails sur la page gestion légale.
La fourchette officielle est de 10 à 13 % net par an, selon la zone et le positionnement de la villa. Canggu affiche entre 11 et 12 % net. Un client Balimmo a atteint 13,45 % net annuel sur son projet. Le taux d'occupation moyen pour une villa bien gérée est d'environ 80 %. Ces chiffres supposent un opérateur locatif professionnel et un bien en zone Tourist Zone.
Le chantier seul dure entre 10 et 14 mois selon le nombre de chambres. En incluant la conception et l'obtention des permis, le projet total dure 12 à 16 mois. Balimmo applique une pénalité contractuelle d'environ 50 € par jour de retard pour protéger l'investisseur. Le suivi de chantier complet est présenté sur la page construction de villa.
Oui. L'investissement partagé proposé par Balimmo permet d'entrer dans un projet dès 25 000 €. Cette formule donne accès aux mêmes rendements nets (10 à 13 % par an) sur une fraction de villa, avec la même structure juridique PT PMA et le même suivi opérationnel qu'un projet en solo.
Via PT PMA, la fiscalité est de 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les 3 premières années, puis 11 % sur le bénéfice net. En cas de revente, la taxe est de 10 % du prix de vente total. Les dividendes rapatriés en France sont soumis à la flat tax de ~30 %, mais la convention de non-double imposition France-Indonésie évite toute double taxation.
Conclusion
L'immobilier à Bali en 2026 repose sur des fondamentaux chiffrés : 7 millions de touristes internationaux par an, un taux d'occupation moyen de ~80 % pour les villas bien positionnées, et un rendement net de 10 à 13 % qui s'explique autant par la demande locative soutenue que par un niveau de prix encore accessible à l'achat dans certaines zones.
Le cadre juridique a changé : la PT PMA est désormais obligatoire pour tout investissement locatif. Cela complexifie la démarche initiale, mais la structure apporte aussi une protection réelle sur la durée, notamment sur la fiscalité et la sécurité du titre.
Pour les investisseurs qui veulent comprendre l'ensemble du processus avant de se décider, le guide complet Balimmo détaille chaque étape du projet, de la recherche de terrain jusqu'à la mise en location.
