Monter une PT PMA à Bali est devenu nettement plus accessible : depuis octobre 2025, le capital libéré est passé de 10 à 2,5 milliards IDR (~142 000 €), soit -75 %. Pour un projet villa locative, c'est la seule structure qui permet de détenir, construire et louer légalement en tant qu'étranger.
Derrière cette réforme, le vrai sujet reste la méthode : choisir les bons codes KBLI, sécuriser le titre HGB, et arbitrer entre PT PMA en propre ou mutualisée. Dans ce guide, je vous explique le cadre juridique 2026, les étapes concrètes, les coûts réels (création + annuels) et les alternatives (leasehold, investissement partagé) pour investir sans porter seul le capital.
À retenir
- Depuis octobre 2025, le capital libéré d'une PT PMA tombe à ~142 000 €, accessible dès un projet villa à partir de 200 000 € clé en main.
- Une PT PMA détient un titre HGB jusqu'à 80 ans cumulés, autorise la location courte durée et la construction légale.
- Ticket d'entrée possible dès 25 000 € via une PT PMA mutualisée en investissement partagé.
Sommaire (6 chapitres)
- 01Qu'est-ce qu'une PT PMA à Bali et pourquoi est-elle nécessaire ?
- 02Quelles sont les étapes pour créer une PT PMA en 2026 ?
- 03Combien coûte une PT PMA à Bali : création et frais annuels ?
- 04PT PMA, leasehold ou nominee : quelle structure choisir ?
- 05Quels droits immobiliers et obligations fiscales pour une PT PMA ?
- 06Comment Balimmo intègre la PT PMA dans un projet villa clé en main ?
Qu'est-ce qu'une PT PMA à Bali et pourquoi est-elle nécessaire ?
Une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers, encadrée par la loi indonésienne 25/2007 et supervisée par le BKPM via le système OSS. Pour un investisseur français, c'est la seule structure qui permet de détenir un actif immobilier exploité commercialement à Bali, sans passer par un montage nominee illégal.
En 2024, l'Indonésie a enregistré 114,3 milliards USD d'investissements étrangers directs, en hausse de +20,8 % sur un an (BKPM, 2024). La PT PMA est le véhicule juridique qui canalise cette dynamique.
Concrètement, un étranger ne peut pas détenir le titre Hak Milik (pleine propriété) réservé aux citoyens indonésiens. La PT PMA, elle, détient un titre HGB (Hak Guna Bangunan), autorise la construction, la location touristique légale et le rapatriement des dividendes. C'est le cadre validé par la loi 25/2007, opéré par notre équipe juridique.
Quelles sont les étapes pour créer une PT PMA en 2026 ?
Créer une PT PMA en 2026 mobilise 8 étapes administratives sur 4 à 8 semaines, pour 3 000 à 8 000 USD de frais juridiques (≈ 2 500 à 6 800 €) selon le nombre de codes KBLI et de licences sectorielles (Investland Bali, 2026). Le délai dépend surtout de la rapidité du notaire et de l'ouverture du compte bancaire d'entreprise.
La séquence type :
- Choix des codes KBLI (activités : location, construction, F&B)
- Rédaction des statuts chez un notaris indonésien
- Enregistrement OSS et obtention du NIB (numéro d'identification)
- Obtention du NPWP fiscal
- Licences sectorielles (locatif, restauration si applicable)
- Ouverture du compte bancaire d'entreprise et libération du capital
- Domiciliation physique (obligatoire depuis mai 2026)
- Déclaration LKPM trimestrielle au BKPM
Combien coûte une PT PMA à Bali : création et frais annuels ?
Le capital libéré (*paid-up capital*) d'une PT PMA est passé à 2,5 milliards IDR (~142 000 €) depuis octobre 2025, soit -75 % par rapport à l'ancienne exigence de 10 milliards (Cekindo, 2026). Attention à ne pas confondre ce capital libéré avec le plan d'investissement total déclaré, qui reste à 10 milliards IDR (~570 000 €) par code KBLI, hors terrain et bâtiments.
À ce capital s'ajoutent les frais de mise en place : 2 500 à 6 800 € de notaire, OSS, NPWP et licences. Pour une villa locative classique, on reste sur le bas de la fourchette.
Les coûts annuels sont souvent sous-estimés. Ils incluent :
- Comptabilité mensuelle et déclarations fiscales
- Audit obligatoire au-delà d'un certain seuil de CA
- Rapport LKPM trimestriel au BKPM
- Renouvellement des licences sectorielles
PT PMA, leasehold ou nominee : quelle structure choisir ?
Trois options existent pour un étranger : la PT PMA (titre HGB jusqu'à 80 ans, exploitation commerciale légale), le leasehold (bail 25-30 ans renouvelable, simple mais limité dans le temps), et le montage nominee via un prête-nom indonésien (illégal depuis la loi agraire 5/1960, risque de perte totale de l'actif).
En 2025, les prix immobiliers à Bali progressent de 7 % par an en moyenne, avec des pics de 12 à 18 % annuels sur Canggu et Seminyak (Investland Bali, 2025). Sur cette dynamique, la durée de détention devient déterminante : un leasehold de 25 ans cape la plus-value, là où le HGB d'une PT PMA capitalise sur 80 ans.
Le critère de choix est simple. La PT PMA s'impose dès qu'il y a activité locative ou détention de plusieurs biens. Le leasehold convient pour une résidence personnelle sans location. Le nominee est à écarter sans discussion.
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Quels droits immobiliers et obligations fiscales pour une PT PMA ?
Une PT PMA détient un titre HGB valable 30 ans, renouvelable 20 ans puis 30 ans, soit 80 ans cumulés. Le plan d'investissement total déclaré doit dépasser 10 milliards IDR par KBLI, hors terrain et bâtiments (Cekindo / BKPM, 2025). Ce titre autorise la construction, la location courte et longue durée, et la cession des parts sociales.
Côté fiscalité, le cadre est lisible mais exigeant en compliance :
- Impôt sur les sociétés : 22 % sur le bénéfice net
- TVA (PPN) : 11 % sur le chiffre d'affaires
- Retenue à la source sur dividendes versés à l'actionnaire étranger
- Déclarations mensuelles + annuelles, audit, LKPM trimestriel
Spécificité Balimmo intéressante : la PT PMA bénéficie d'un régime simplifié à 0,5 % du CA pendant les 3 premières années sur l'activité locative, avant de basculer sur le régime classique. Sur un projet villa, ça change le calcul de retour à court terme.
En France, la convention de non-double imposition Indonésie-France s'applique : les dividendes rapatriés sont soumis à la flat tax à 30 %. Détails dans notre gestion locative.
Comment Balimmo intègre la PT PMA dans un projet villa clé en main ?
En 2025, Bali a accueilli environ 7 millions de touristes étrangers (+10-11 % vs 2024), soutenant un rendement net observé entre 10 et 13 % sur les villas bien positionnées (BPS Bali, 2025). Sur ce marché, la PT PMA n'est qu'un maillon : elle doit s'articuler avec la recherche foncière, les permis PBG, l'architecture, le chantier et la gestion locative.
D'après notre expérience à Kerobokan, coordonner 4 ou 5 prestataires indépendants (juristes, notaris, architectes, contractors, gestionnaires) allonge les délais de 3 à 6 mois et multiplie les zones grises. Intégrer la PT PMA dans un projet villa clé en main ramène le délai d'opérationnalité à 6 à 9 mois selon la complexité du dossier.
Pour les investisseurs qui ne veulent pas porter seuls le capital libéré de 142 000 €, l'investissement partagé permet d'accéder à une PT PMA collective dès 25 000 €, sur des projets villas pré-sélectionnés.
Questions fréquentes
Le capital libéré est de 2,5 milliards IDR (~142 000 €) depuis octobre 2025 sous le Règlement BKPM 5/2025, soit -75 % par rapport à l'ancienne exigence. À ne pas confondre avec le plan d'investissement total déclaré (10 milliards IDR par KBLI, hors terrain), qui reste un engagement comptable étalé dans le temps. Détails dans notre gestion légale.
Oui, via un titre HGB (*Hak Guna Bangunan*) valable jusqu'à 80 ans cumulés (30 + 20 + 30). Le titre Hak Milik (pleine propriété perpétuelle) reste réservé aux citoyens indonésiens, mais le HGB autorise la construction, la location commerciale et la cession des parts sociales. C'est l'équivalent fonctionnel d'un freehold pour un investisseur étranger. Voir notre méthode de recherche de terrain.
La mise en place complète prend 4 à 8 semaines selon les codes KBLI choisis et les licences sectorielles requises. Le délai dépend principalement du nombre d'activités déclarées, du notaire, et de l'ouverture du compte bancaire d'entreprise (souvent le poste le plus long). Procédure détaillée sur notre page gestion légale et PT PMA.
Oui, via une PT PMA mutualisée. Notre solution d'investissement partagé propose un ticket d'entrée à partir de 25 000 €, contre ~142 000 € de capital libéré en solo. La PT PMA est portée collectivement, la compliance et la gestion locative sont mutualisées. Voir notre investissement partagé.
Le régime standard : 22 % d'IS sur le bénéfice net et 11 % de TVA sur le CA. Pour la location, un régime simplifié à 0,5 % du CA s'applique les 3 premières années, avant bascule sur le régime classique. S'ajoutent retenue à la source sur dividendes, LKPM trimestriel et audit annuel au-delà d'un seuil. Détails sur notre gestion locative.
Conclusion
La PT PMA à Bali est la seule structure qui permet à un étranger d'investir légalement dans l'immobilier locatif. La réforme BKPM 5/2025 vient d'en abaisser le capital libéré de 75 %, à ~142 000 €, rapprochant le ticket d'un budget villa clé en main de 200 000 €.
Pour un investisseur qui ne veut pas porter seul le capital ni piloter la compliance mensuelle, l'investissement partagé ouvre l'accès à une PT PMA mutualisée dès 25 000 €. Au-delà du véhicule juridique, ce qui décide du rendement net, c'est l'intégration : terrain, permis PBG, chantier et gestion locative coordonnés sous un même cadre. Pour comparer les zones, voir notre guide immobilier Bali 2026 ou notre analyse pour investir à Canggu.
Avec un rendement net observé entre 10 et 13 % sur les villas bien positionnées, la vraie question en 2026 n'est plus si la PT PMA est utile, mais en propre ou mutualisée.
