Comment investir dans l’immobilier à Bali ?

Avant même de parler de terrain ou de construction, la première étape pour investir à Bali consiste à comprendre le cadre légal applicable aux étrangers.

Contrairement à la France, où il est courant d’acheter un bien immobilier en nom propre, la plupart des investisseurs étrangers passent par une société indonésienne appelée PT PMA.

Cette structure permet notamment :

Sur le plan fiscal, la différence est également importante.

Avec une PT PMA, l’imposition est de 0,5 % sur le chiffre d’affaires pendant les trois premières années.

En revanche, en nom propre, les revenus locatifs peuvent être taxés entre 15 % et 25 % selon le niveau de revenus.

La structure juridique joue aussi un rôle en cas de revente du bien.

La taxe sur la plus-value est généralement autour de 10 % via une PT PMA, contre environ 20 % en nom propre.

Autre point essentiel : la manière dont vous détenez le terrain.

À Bali, la plupart des projets immobiliers pour étrangers se font sous forme de leasehold. Il s’agit d’un droit d’exploitation du terrain pendant une durée définie, souvent 20 à 30 ans, avec des options de renouvellement prévues contractuellement.

Même si ce système peut sembler inhabituel pour un investisseur européen, il correspond parfaitement à la réalité du marché immobilier local.

Une fois le cadre légal en place, la deuxième étape pour investir dans l’immobilier à Bali consiste à trouver un terrain adapté à votre projet.

Le choix de la zone est un facteur déterminant. À Bali, certaines zones sont particulièrement touristiques et adaptées à la location courte durée, tandis que d’autres sont plus résidentielles et recherchées pour des projets de vie.

Par exemple, des zones comme Canggu ou Pererenan attirent de nombreux voyageurs et digital nomads. Elles sont donc souvent privilégiées pour les investissements locatifs.

D’autres quartiers comme Umalas ou Seseh offrent un environnement plus calme et résidentiel.

Une fois la zone choisie, plusieurs critères doivent être analysés avant de signer :

Avant toute signature, il est indispensable de réaliser une due diligence, c’est-à-dire une vérification juridique et technique du terrain.

Cette vérification permet notamment de contrôler :

Ces vérifications sont généralement réalisées par un notaire local et un avocat spécialisé en droit indonésien.

Une fois le terrain sécurisé, la troisième étape consiste à concevoir la villa.

Le travail commence par la conception architecturale de la villa. L’architecte réalise généralement plusieurs propositions en plans 2D, puis modélise la villa en 3D afin de valider les volumes, la circulation et l’ambiance générale.

L’objectif n’est pas seulement de créer une villa esthétique.

Il s’agit aussi de concevoir un bien :

Une bonne conception permet également d’optimiser la rentabilité locative, en créant un produit attractif sur les plateformes comme Airbnb ou Booking.

Vous pouvez par exemple consulter notre catalogue de villas pour voir différents types de projets, plans et inspirations architecturales.

Une fois les plans validés, la construction de la villa peut commencer.

La construction d’une villa à Bali suit généralement plusieurs étapes :

Lorsque l’on investit à distance depuis l’étranger, le suivi de chantier est essentiel pour garantir la qualité et le respect des délais.

Une fois la construction terminée, la villa doit être meublée et aménagée.

Cette étape est essentielle si votre objectif est la location courte durée à Bali, car ce sont les photos de l’intérieur qui donneront envie aux voyageurs de réserver.

Un bon ameublement doit être :

Un intérieur bien pensé permet à la villa de se démarquer sur les plateformes et d’obtenir de meilleurs avis, ce qui améliore directement la rentabilité locative.