Bali accueille environ 7 millions de touristes internationaux en 2025, soit près de 17 millions au total avec les visiteurs indonésiens. Pour un investisseur français, ces chiffres se traduisent concrètement : les villas bien positionnées affichent un taux d'occupation d'environ 80 % et des rendements nets de 10 à 13 % par an. Dans cet article, je vous explique comment fonctionne l'immobilier à Bali en 2026, des règles juridiques aux prix réels, pour que vous puissiez évaluer ce marché avec des données précises.
À retenir
- Bali accueille ~7 millions de touristes internationaux en 2025 (Bali Tourism Board, 2025), avec un taux d'occupation moyen de ~80 % pour une villa bien positionnée.
- Le rendement net d'un investissement immobilier à Bali oscille entre 10 et 13 % par an, avec un délai de rentabilisation de 8 à 9 ans.
- Depuis avril 2026, investir en locatif en nom propre est illégal : la structure PT PMA est obligatoire.
- Le ticket d'entrée pour une villa clé en main à Bali démarre à 200 000 € (2 chambres, terrain inclus).
Pourquoi l'immo à Bali attire les investisseurs français
Bali accueille environ 7 millions de touristes internationaux par an selon le Bali Tourism Board (2025), soit 17 millions au total avec les visiteurs indonésiens. Cette affluence soutenue génère une demande locative que peu de marchés en Europe peuvent égaler : une villa à Bali bien gérée tourne à ~80 % d'occupation, ce qui produit des rendements nets de 10 à 13 % par an, contre 2 à 4 % pour un bien locatif classique en France.
La croissance du tourisme n'est pas récente ni fragile. Les Australiens, qui représentent environ 30 % des touristes internationaux, fréquentent l'île depuis 30 ans de manière stable, quelle que soit la conjoncture mondiale. Cette base de visiteurs récurrents protège les propriétaires contre les fluctuations saisonnières que l'on observe dans des marchés plus mono-saisonniers.
Sur le plan patrimonial, l'investissement immobilier à Bali répond à une logique de diversification géographique hors zone euro. Le capital est libellé en une devise indépendante, le bien génère des revenus en dehors du système fiscal français, et la valeur foncière de certaines zones a quadruplé en cinq ans. C'est le type de positionnement que cherchent les cadres de 35 à 55 ans qui ont déjà un ou deux biens en France et veulent ouvrir leur patrimoine à d'autres marchés.
Quel rendement net peut-on attendre d'une villa ?
Le rendement net d'une villa bien positionnée à Bali varie entre 10 et 13 % par an selon la zone et la gestion. À Canggu, la fourchette se situe entre 11 et 12 % net. Dans les zones émergentes, certains projets dépassent 13 %. Un client de Balimmo a atteint 13,45 % net annuel sur son bien, ce qui reste un chiffre réel, pas un scénario optimiste de brochure.
Ces rendements s'appuient sur un taux d'occupation moyen de ~80 % pour une villa correctement gérée et bien localisée. Attention : ce chiffre suppose un gestionnaire locatif fiable, une présence active sur les plateformes de réservation et un bien entretenu. C'est le point que beaucoup sous-estiment au moment d'acheter.
L'investissement se rentabilise en 8 à 9 ans, construction incluse. Ce calcul intègre les coûts de mise en place (terrain, permis, ameublement) et la montée en charge progressive de la location pendant la première année d'exploitation. Sur un horizon de 25 à 30 ans de bail, la fenêtre de rentabilité nette est donc longue.
Sur les 80+ projets livrés par Balimmo depuis 2021, les villas situées à Canggu affichent en moyenne 11 % de rendement net dès la première année d'exploitation complète, avec une accélération dans les zones où le foncier progresse rapidement.
Les prix réels d'une villa clé en main à Bali en 2026
Bali n'est pas un marché homogène. Les prix varient selon la zone, la taille du bien et les prestations. Les fourchettes officielles pour un projet clé en main (terrain + construction + permis PT PMA + ameublement) sont les suivantes :
- Villa 2 chambres : 200 000 € à 230 000 €
- Villa 3 chambres : 260 000 € à 300 000 €
- Villa 4 chambres : 330 000 € à 400 000 €
Ces prix incluent l'ensemble des postes, sans frais cachés à prévoir en cours de route. Pour des investisseurs qui ne souhaitent pas engager la totalité du capital d'un seul coup, l'investissement partagé permet d'entrer sur le marché à partir de 25 000 €.
Le prix du foncier évolue vite selon les zones. À titre indicatif : Berawa affiche entre 1 000 et 1 500 €/m², Canggu entre 600 et 830 €/m², Seminyak entre 520 et 730 €/m². Dans les zones émergentes, la valorisation du terrain peut atteindre +30 % entre la date d'achat et la livraison du bien. Ce n'est pas garanti, mais c'est ce qu'on observe sur les projets récents.
Le cadre juridique : leasehold, freehold et PT PMA
En immo Bali, deux statuts de propriété coexistent. Le leasehold (Hak Sewa) est un bail de 20, 25 ou 30 ans, avec des options de renouvellement de 10, 20 ans ou plus. C'est environ 70 % du marché balinais. Chez Balimmo, la solution la plus choisie est un bail de 30 ans avec une option de 10 ans supplémentaires. Le freehold (via PT PMA uniquement) s'étend sur 60 à 90 ans avec tacite reconduction, ce qui équivaut en pratique à une propriété permanente, mais le terrain coûte 2,5 à 3 fois plus cher qu'en leasehold.
Un étranger ne peut pas détenir de freehold en nom propre : c'est réservé aux Indonésiens ou aux structures PT PMA.
Depuis avril 2026, investir en locatif sans passer par une PT PMA est illégal. La PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers, obligatoire pour toute exploitation locative. Sa création prend environ un mois, les frais sont d'environ 2 000 €, et le capital libéré minimum est de 150 000 € (2,5 milliards IDR). Les frais de comptabilité et de déclarations fiscales s'élèvent à quelques milliers d'euros par an.
La gestion légale de l'investissement inclut la mise en place de cette structure, les permis PBG (ex-IMB), et le suivi des obligations réglementaires en cours d'exploitation. C'est un point non négociable : un investissement sans PT PMA en 2026 n'est pas seulement risqué, il est contraire à la loi indonésienne.
Un projet à Bali en tête ?
Nos experts étudient votre situation gratuitement, sans engagement.
La fiscalité d'une villa en location à Bali
La fiscalité indonésienne sur les revenus locatifs est avantageuse pendant les premières années d'exploitation. Via une PT PMA, le taux est de 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les trois premières années. Passé ce cap, il passe à 11 % sur le bénéfice net, après déduction des charges. En cas de revente via PT PMA, la taxe est de 10 % du prix de vente total (pas de la plus-value seule).
En France, les dividendes rapatriés depuis l'Indonésie sont soumis à la flat tax de ~30 % (convention de non-double imposition franco-indonésienne). La stratégie que beaucoup d'investisseurs adoptent consiste à laisser les profits dans la PT PMA pour financer un deuxième projet sans déclencher de fiscalité supplémentaire immédiate.
Cette structure fiscale à deux vitesses (0,5 % puis 11 % sur le net) change radicalement le calcul de rentabilité sur les trois premières années. Un investisseur qui entre en 2026 sur un projet neuf profite donc d'une phase d'accumulation particulièrement favorable, au moment précis où le bien est en montée en charge locative.
La construction d'une villa à Bali : délais et garanties
Un projet de construction de villa à Bali passe par plusieurs phases distinctes : recherche et acquisition du terrain, conception architecturale, obtention des permis (PBG, délai 1 à 2 mois), puis chantier. Le délai total, de la conception à la remise des clés, va de 12 à 16 mois selon la taille du bien et la complexité du projet.
La recherche de terrain à Bali est une étape critique, car le zonage détermine ce qu'il est légalement possible de construire et d'exploiter en location courte durée. Les zones orange/rouge (Tourist Zone) sont les seules où la location touristique est légale. Les zones agricoles (vert) sont inconstructibles.
Le chantier seul prend :
- 10 à 12 mois pour une villa 2 chambres
- 12 à 13 mois pour une villa 3 chambres
- 13 à 14 mois pour une villa 4 chambres
Balimmo garantit la construction pendant un an après livraison. En cas de retard imputable au constructeur, une pénalité contractuelle de 1 million IDR par jour de retard (environ 50 €/jour) est prévue au contrat. Ce mécanisme existe pour que le délai ne soit pas une simple promesse commerciale.
La construction de villa à Bali inclut le suivi de chantier, les réceptions intermédiaires et la coordination avec les équipes locales, sans que l'investisseur ait à être sur place en permanence.
Questions fréquentes
Oui, à condition de passer par une structure légale adaptée. Depuis avril 2026, la PT PMA est obligatoire pour tout investissement locatif. Un étranger ne peut pas détenir de propriété freehold en nom propre. Le leasehold via PT PMA est la solution la plus utilisée, avec des baux courants de 30 ans + option 10 ans. La gestion légale du projet inclut la création de cette structure pour environ 2 000 €.
Le rendement net oscille entre 10 et 13 % par an pour une villa bien positionnée avec un taux d'occupation de ~80 % (données Balimmo, projets 2021-2025). À Canggu, la fourchette est de 11 à 12 % net. Un client Balimmo a atteint 13,45 % net annuel. La rentabilisation complète de l'investissement, construction incluse, prend 8 à 9 ans.
Les principaux risques sont le zonage mal vérifié (construire en zone agricole est interdit), un gestionnaire locatif peu fiable (qui pèse directement sur le taux d'occupation), et une structure juridique inadaptée. Un bien sans PT PMA depuis avril 2026 est illégal en exploitation locative. Le zonage, le statut du terrain et la structure légale sont les trois points à vérifier avant toute signature.
Le ticket d'entrée pour une villa clé en main à Bali (terrain + construction + permis + ameublement) démarre à 200 000 € pour une villa 2 chambres et atteint 330 000 à 400 000 € pour une villa 4 chambres. Pour un budget inférieur, l'investissement partagé permet d'entrer à partir de 25 000 €.
Le délai total (conception + permis + chantier) est de 12 à 16 mois selon la taille du bien. Le chantier seul prend 10 à 12 mois pour une villa 2 chambres, 12 à 13 mois pour une villa 3 chambres, et 13 à 14 mois pour une villa 4 chambres. Balimmo applique une pénalité contractuelle de ~50 €/jour en cas de retard imputable au constructeur.
Conclusion
L'immobilier à Bali en 2026 est un marché mature sur certaines zones, encore émergent sur d'autres, avec des fondamentaux solides : 17 millions de visiteurs par an, un taux d'occupation moyen de ~80 % pour les villas bien gérées, et des rendements nets qui restent entre 10 et 13 % selon la localisation. Ce n'est pas un marché spéculatif à court terme : la rentabilisation prend 8 à 9 ans, et la logique est patrimoniale sur 25 à 30 ans de bail.
Le cadre juridique a changé en profondeur avec l'obligation de la PT PMA depuis avril 2026. Investir sans cette structure n'est plus possible légalement. C'est un filtre qui écarte les approches informelles et renforce la protection des investisseurs qui jouent dans les règles. La fiscalité, elle, reste favorable : 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les trois premières années, puis 11 % sur le bénéfice net.
Pour comprendre l'ensemble du processus avant de prendre une décision, le guide complet pour investir à Bali détaille les étapes, les structures légales et les points de vigilance à chaque phase du projet.
