Bali accueille environ 7 millions de touristes internationaux en 2025, soit près de 17 millions de visiteurs au total avec les Indonésiens. Pour un investisseur français, ce flux se traduit par des villas bien positionnées qui tournent à ~80 % de taux d'occupation et des rendements nets de 10 à 13 % par an. Dans cet article, je vous explique exactement comment fonctionne le marché, ce que coûte un projet clé en main, et ce qu'il faut vérifier avant de signer quoi que ce soit.
À retenir
- Bali a accueilli ~17 millions de visiteurs en 2025, dont ~7 millions d'internationaux (Bali Tourism Board, 2025)
- Les villas bien situées affichent un taux d'occupation moyen de ~80 %, générant 10 à 13 % de rendement net annuel
- Depuis avril 2026, investir en locatif sans PT PMA est illégal — la structure juridique est le premier point à régler
- Le ticket d'entrée pour une villa clé en main commence à 200 000 € (2 chambres, terrain inclus)
Pourquoi l'immobilier à Bali attire les investisseurs français
Bali affiche des rendements locatifs nets que l'immobilier français ne produit plus depuis longtemps. À Paris ou Lyon, un appartement loué génère 2 à 4 % nets dans le meilleur des cas. À Canggu ou Berawa, une villa à Bali bien gérée atteint 11 à 12 % net, parfois davantage dans les zones émergentes. C'est un écart de rendement qui explique à lui seul l'intérêt croissant des cadres français de 35 à 55 ans pour ce marché.
La demande locative ne repose pas sur un phénomène de mode. Les Australiens représentent environ 30 % des touristes internationaux à Bali, et ils viennent depuis trente ans, toutes saisons confondues. Cette base de clientèle stable lisse les variations saisonnières et soutient la demande en villas haut de gamme.
La vraie raison pour laquelle des investisseurs français choisissent Bali plutôt que le Portugal ou la Grèce n'est pas climatique : c'est l'écart fiscal. Avec une PT PMA, le taux d'imposition sur les revenus locatifs est de 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les trois premières années, contre des prélèvements sociaux et impôts cumulés souvent supérieurs à 30 % en France.
Quel rendement net attendre réellement ?
Les rendements locatifs nets varient selon la localisation, la qualité de la gestion et le positionnement tarifaire de la villa. Sur les projets livrés depuis 2021, les zones les plus demandées donnent les résultats suivants :
- Canggu et Berawa : 11 à 12 % net par an
- Zones émergentes (Pererenan, Seseh, certains secteurs de Tabanan) : jusqu'à 13 % net et plus
- Un client Balimmo a atteint 13,45 % de rendement net annuel sur son projet — ce chiffre n'est pas une promesse, mais un résultat réel sur une villa bien gérée dans une zone à forte demande
Ces chiffres supposent un taux d'occupation moyen de ~80 %, ce qui est réaliste pour une villa correctement gérée, avec une présence sur les plateformes de réservation et un gestionnaire locatif fiable.
Sur les 80+ projets livrés par Balimmo depuis 2021, le délai de rentabilisation se situe entre 8 et 9 ans, construction incluse. Ce chiffre tient compte des périodes de montée en charge au lancement, des semaines de maintenance annuelle et des frais de gestion locative. C'est un horizon raisonnable pour un investisseur qui achète entre 200 000 € et 400 000 €.
Attention : ce rendement suppose un gestionnaire locatif fiable. C'est le point que beaucoup sous-estiment en phase de projet. Une villa vide deux mois de plus par an pour cause de gestion défaillante peut faire perdre deux à trois points de rendement.
Le cadre juridique : ce qui a changé en 2026
Un étranger ne peut pas détenir de freehold (propriété pleine) en nom propre en Indonésie. Ce droit est réservé aux ressortissants indonésiens ou aux sociétés indonésiennes, dont la PT PMA (Penanaman Modal Asing), la forme juridique ouverte aux investisseurs étrangers.
Deux options existent en pratique :
- Leasehold (Hak Sewa) : bail de 20, 25 ou 30 ans avec options de renouvellement (10, 20 ans ou plus). Environ 70 % du marché balinais fonctionne en leasehold. Chez Balimmo, la formule la plus choisie est 30 + 10 ans. C'est la solution la plus accessible en termes de prix foncier.
- Freehold via PT PMA : durée de 60 à 90 ans avec tacite reconduction, ce qui équivaut en pratique à une propriété permanente. Le terrain est 2,5 à 3 fois plus cher qu'en leasehold.
Depuis avril 2026, investir dans un bien locatif sans passer par une PT PMA est illégal. Investir en nom propre expose l'investisseur à des sanctions et à la perte du bien. La création d'une PT PMA prend environ un mois, coûte environ 2 000 € de frais de constitution, et nécessite un capital libéré minimum de 150 000 € (2,5 milliards de roupies indonésiennes).
En contrepartie, la structure ouvre des avantages fiscaux significatifs : 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les trois premières années, puis 11 % sur le bénéfice net après charges. La gestion comptable et fiscale annuelle représente quelques milliers d'euros par an, un coût à intégrer dans le business plan.
Le service de gestion légale Balimmo couvre la création de la PT PMA, les permis de construire (PBG) et l'ensemble des démarches administratives.
Un projet à Bali en tête ?
Nos experts étudient votre situation gratuitement, sans engagement.
Les prix d'une villa clé en main à Bali en 2026
L'immobilier à Bali coûte moins cher qu'on ne l'imagine pour une villa neuve clé en main. Les prix ci-dessous incluent le terrain, la construction, les permis (PT PMA comprise) et l'ameublement complet :
- Villa 2 chambres : 200 000 € à 230 000 €
- Villa 3 chambres : 260 000 € à 300 000 €
- Villa 4 chambres : 330 000 € à 400 000 €
Ces prix sont des fourchettes fermes, pas des points de départ de négociation. Ils varient selon la zone, le type de bail (leasehold ou freehold) et les finitions choisies.
Dans certaines zones, le prix du foncier a quadruplé en cinq ans. À Berawa, le terrain se négocie entre 1 000 et 1 500 €/m². À Canggu, entre 600 et 830 €/m². Dans les zones émergentes, la valorisation du terrain entre la date d'achat et la livraison peut atteindre +30 %, ce qui améliore mécaniquement la valeur nette de l'investissement dès la première année.
Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas engager l'intégralité d'une villa seuls, Balimmo propose une formule d'investissement partagé avec un ticket d'entrée à partir de 25 000 €.
Combien de temps dure la construction ?
Les délais de construction de villa à Bali sont souvent sous-estimés dans les projections financières. Voici les durées réelles par format, hors conception et permis :
- Villa 2 chambres : 10 à 12 mois de chantier
- Villa 3 chambres : 12 à 13 mois de chantier
- Villa 4 chambres : 13 à 14 mois de chantier
En ajoutant la phase de conception architecturale et l'obtention du permis PBG (1 à 2 mois), le projet total s'étale sur 12 à 16 mois de la signature à la remise des clés. C'est le cadre à intégrer dans tout business plan sérieux.
Balimmo garantit la construction pendant un an après livraison. En cas de retard imputable à l'entreprise, une pénalité contractuelle de 1 million de roupies par jour de retard (environ 50 €/jour) est prévue au contrat. Ce mécanisme de pénalité protège l'investisseur contre les dérives calendaires fréquentes dans le secteur.
Le détail complet du processus est disponible sur la page construction de villa Bali.
Zonage, permis et erreurs à éviter
Le zonage balinais est le premier filtre à appliquer avant tout achat de terrain. Il détermine ce qu'on peut construire, et pour quel usage :
- Zone orange/rouge (Tourist Zone) : légale pour la location courte durée, avec possibilité d'obtenir les permis PBG et SLF. C'est la zone cible pour un investissement locatif à Bali.
- Zone jaune (Residential) : résidentielle, adaptée à la location longue durée, pas à la location touristique courte durée.
- Zone verte (agricole) : construction strictement interdite. Plusieurs investisseurs non accompagnés ont acheté des terrains en zone verte avant de découvrir qu'aucun permis ne pouvait être délivré.
La recherche de terrain est l'étape la plus critique du projet. Un terrain en zone orange mal sélectionné peut bloquer le permis pendant des mois. Chez Balimmo, la recherche de terrain inclut une analyse de zonage, une vérification du titre foncier et une estimation de la valorisation à moyen terme avant toute signature.
Questions fréquentes
Oui, mais pas en nom propre depuis avril 2026. L'achat d'un bien locatif doit passer par une PT PMA, la structure juridique réservée aux investissements étrangers en Indonésie. La création prend environ un mois pour un coût de 2 000 € environ. Le service de gestion légale Balimmo accompagne cette démarche de A à Z.
Une villa bien positionnée génère entre 10 et 13 % de rendement net par an, avec un taux d'occupation moyen de ~80 % (données Balimmo, 2021-2025). À Canggu, la fourchette est de 11 à 12 % net. Dans les zones émergentes, certains projets dépassent 13 % net. Le délai de rentabilisation se situe entre 8 et 9 ans, construction incluse.
Via une PT PMA, le taux est de 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les trois premières années, puis 11 % sur le bénéfice net après charges. En cas de revente, la taxe est de 10 % du prix de vente total. En France, les dividendes rapatriés sont soumis à la flat tax (~30 %), mais la convention de non-double imposition franco-indonésienne s'applique. Beaucoup d'investisseurs choisissent de laisser les profits dans la PT PMA pour réinvestir sans fiscalité supplémentaire.
Les prix Balimmo tout inclus (terrain, construction, permis, ameublement) vont de 200 000 € pour une villa 2 chambres à 400 000 € pour une villa 4 chambres. Pour un budget plus réduit, la formule d'investissement partagé démarre à 25 000 €.
Le chantier seul dure entre 10 et 14 mois selon le format de la villa. En comptant la conception architecturale et l'obtention des permis, le projet total prend 12 à 16 mois. Balimmo applique une pénalité contractuelle de 1 million de roupies par jour de retard (~50 €/jour) pour encadrer les délais. !Chantier de construction d'une villa à Bali avec ouvriers en activité, structure en béton visible, cocotiers en arrière-plan et ciel bleu tropical
Conclusion
L'immobilier à Bali en 2026 n'est plus un marché de niche réservé aux expatriés. Les chiffres sont là : ~7 millions de touristes internationaux en 2025, des taux d'occupation autour de 80 % pour les villas bien gérées, et des rendements nets entre 10 et 13 % par an sur des projets clés en main entre 200 000 € et 400 000 €. Ce sont des données vérifiables, pas des projections optimistes.
Le cadre juridique a évolué. Depuis avril 2026, la PT PMA n'est plus une option mais une condition légale pour tout investissement locatif. C'est une contrainte, mais aussi une protection : l'investisseur qui structure correctement son projet bénéficie d'une fiscalité avantageuse dès le premier euro généré.
Pour comprendre l'ensemble du processus avant de prendre une décision, l'ebook Balimmo détaille toutes les étapes, du choix du terrain à la mise en location, avec les chiffres réels des projets livrés depuis 2021.
