Investir à Bali en 2026 : budget, rendement net et comparatif

Bali, Dubaï, Thaïlande : trois marchés, des indicateurs de rendement distincts

Chaque marché publie son propre indicateur, avec sa propre méthode de calcul. Les chiffres ci-dessous se lisent donc côte à côte, chacun avec sa source, sans classement entre destinations. Le marché balinais affiche 11,25 % net par an en moyenne. À Dubaï et à Phuket, les sources ne déduisent pas les mêmes charges.

• Bali : Chiffre publié : 11,25 % net par an ; Ce qu'il mesure : Rentabilité moyenne du marché balinais ; Source : Balimmo
• Dubaï : Chiffre publié : Entre 4 et 6 % net ; Ce qu'il mesure : Bon rendement net, après copropriété, gestion, entretien et vacance ; Source : Real Estate Club Dubai, 2026
• Dubaï : Chiffre publié : 6,34 % ; Ce qu'il mesure : Rendement moyen des logements, net ou brut non précisé ; Source : Property Monitor via Engel & Völkers, août 2026
• Phuket : Chiffre publié : Entre 3,8 et 5,2 % net ; Ce qu'il mesure : Condominium, après coûts d'exploitation ; Source : Varsovia Estate, 2026

En 2026, Real Estate Club Dubai situe un bon rendement net à Dubaï entre 4 et 6 %, après charges de copropriété, frais de gestion, entretien et vacance locative. En août 2026, les données Property Monitor publiées par Engel & Völkers donnent un rendement moyen de 6,34 %, sans préciser s'il est net ou brut. Les deux indicateurs sont distincts et se lisent séparément.

À Phuket, Varsovia Estate chiffre en 2026 le rendement d'un condominium entre 3,8 et 5,2 % net, après coûts d'exploitation. Côté prix, l'indice Property Monitor cité par CA Properties affiche en juillet 2026 environ 4 100 € le m² à Dubaï, tous logements confondus. À Phuket, le m² se situe en 2026 entre environ 2 000 € (Rawai) et environ 5 500 € (Bangtao et Laguna), selon Varsovia Estate.

Ces chiffres portent sur des biens et des périmètres différents. Avant de comparer, demandez toujours quelle méthode se cache derrière le rendement qu'on vous présente : brut ou net, et quelles charges sont déduites. Le choix du marché se fait ensuite sur l'usage du bien et le droit de propriété.

Quel rendement net peut-on viser à Bali, et comment est-il calculé ?

La rentabilité moyenne du marché balinais est de 11,25 % net par an, après charges d'exploitation. Elle repose sur un taux d'occupation compris entre 70 et 75 % et sur des charges qui absorbent entre 41 et 43 % du chiffre d'affaires. Ces deux paramètres font varier le résultat d'une villa à l'autre.

La demande touristique soutient ces taux d'occupation. Bali a reçu 17 millions de visiteurs en 2025, dont 7 millions d'étrangers et 10 millions d'Indonésiens. Selon BPS-Statistics Bali, les arrivées directes d'étrangers ont progressé de 9,72 % entre 2024 et 2025, et l'Australie fournit 23,44 % de ces arrivées. Le détail par zone figure dans notre article sur le marché immobilier à Bali.

Jugez un projet sur une année pleine d'exploitation, après la phase de lancement, et gardez une réserve pour couvrir ces premiers mois. Une simulation sérieuse indique le taux d'occupation retenu et le niveau de charges. Si l'un des deux manque, vous ne pouvez pas vérifier le rendement annoncé.

Quel profil pour quelle destination ?

Tout part de ce que vous attendez du bien : l'usage, le droit de propriété ou la fiscalité. Bali convient à une villa que vous louez et occupez, la Thaïlande à un condo détenu en pleine propriété, Dubaï à un investisseur qui cherche l'absence d'impôt local sur ses loyers.

En 2026, un particulier ne paie à Dubaï aucun impôt sur ses revenus locatifs ni taxe foncière annuelle, selon BNW Developments. Il règle en revanche 4 % de frais d'enregistrement à l'achat. Chaque année s'ajoute une redevance municipale d'environ 5 % de la valeur locative, facturée avec l'eau et l'électricité.

La Thaïlande ouvre aux étrangers la pleine propriété d'un condominium à leur nom, dans la limite de 49 % de la surface vendable de l'immeuble, selon LAFS Legal en 2026. Le terrain leur reste fermé et les baux sont limités à 30 ans. Le passage à 75 % et à 99 ans n'est encore qu'un projet en 2026, d'après Bektu.

En résumé, selon votre objectif principal :

• une villa louée aux touristes et occupée quelques semaines par an : Bali, en leasehold ;
• un appartement détenu en pleine propriété : la Thaïlande, dans un immeuble sous le quota de 49 % ;
• une fiscalité locale réduite sur les loyers : Dubaï.

Si Bali correspond à votre profil, suivez notre parcours pour investir à Bali pas à pas, de la première simulation à la mise en location.

Budget d'une villa à Bali et zones où investir

Le budget dépend surtout du nombre de chambres. Comptez à partir de 169 000 € pour une 1 chambre et autour de 435 000 € pour une 4 chambres. Ce prix clé en main couvre la société, le terrain en leasehold, les taxes, la construction et l'ameublement.

• 1 chambre : à partir de 169 000 €
• 2 chambres de 90 m² : autour de 240 000 €
• 3 chambres (entre 109 et 128 m²) : entre 290 000 et 380 000 €
• 4 chambres de 145 m² : autour de 435 000 €

Canggu, Ubud et Uluwatu sont les zones sûres et touristiques. Seseh, Cemagi et Nyanyi sont des zones à potentiel, et le nord de Bali est déconseillé. Choisir sa zone, c'est arbitrer entre une demande déjà installée et un secteur qui se développe encore.

Pour étudier une autre formule de détention, consultez notre page consacrée à l'investissement partagé.

Suis-je vraiment propriétaire à Bali, et faut-il choisir la PT PMA ou le nom propre ?

Vous détenez à Bali un leasehold, c'est-à-dire un droit d'usage de longue durée sur le terrain et la villa. Sur nos programmes actuels, ce droit dure 31 ans. C'est la voie ouverte aux étrangers pour détenir et louer une villa, en nom propre ou via une PT PMA.

Le titre de pleine propriété, Hak Milik, est réservé aux citoyens indonésiens par la loi agraire n° 5 de 1960, rappelle le cabinet BLS Law. Les étrangers passent donc par d'autres droits fonciers ou par une société PT PMA.

La PT PMA et l'achat en nom propre sont tous deux possibles, et c'est le projet qui dicte le choix. Deux questions tranchent : quelle place la location prend-elle dans votre usage, et envisagez-vous de revendre avant la fin du bail ? Plus la part locative et la perspective de revente sont fortes, plus la société se justifie. Le volet administratif est présenté sur la page de notre accompagnement en gestion légale.

Comment suivre le chantier depuis la France, et qui gère la location ensuite ?

Vous suivez votre chantier à distance grâce aux photos et vidéos envoyées toutes les deux semaines. Après la remise des clés, notre service de gestion de villa à Bali prend en charge la location. La distance pèse surtout entre le premier appel de fonds et la livraison, soit 14 à 18 mois.

Balimmo construit lui-même ses villas, avec plus de 70 salariés au bureau de Kerobokan, plus de 300 ouvriers sur les chantiers, 7 architectes et des chefs de chantier francophones. Depuis 2021, 90 villas ont été livrées. Vérifiez ces chiffres sur place avant de signer, en visitant un chantier en cours et une villa déjà en location.