À retenir
- Les villas Balimmo bien positionnées génèrent 10 à 13 % net par an, avec un taux d'occupation cible de ~80 % et une rentabilisation en 8-9 ans, construction comprise.
- Trois véhicules juridiques sécurisent l'investissement étranger : leasehold 30+10 ans, PT PMA freehold (60-90 ans) ou bail emphytéotique signé devant notaris.
- Ticket d'entrée à partir de 25 000 € via l'investissement partagé Balimmo, ou à partir de 200 000 € pour une villa 2 chambres clé en main.
Sommaire (6 chapitres)
- 01Pourquoi investir à Bali plutôt qu'ailleurs en 2025 ?
- 02Quelle rentabilité locative espérer en investissant à Bali ?
- 03Quels risques connaître avant d'investir à Bali ?
- 04Quel cadre juridique pour les investisseurs étrangers ?
- 05Quelle fiscalité s'applique aux revenus locatifs à Bali ?
- 06Comment investir à Bali concrètement : les étapes
Pourquoi investir à Bali plutôt qu'ailleurs en 2025 ?
En 2025, Bali a accueilli 7 millions de touristes internationaux et capté 10,1 milliards USD de dépenses touristiques sur l'année (Le Petit Journal / Gouverneur de Bali, 2026). Couplé à une croissance économique balinaise de 5,48 % en 2024 (au-dessus du national à 5,03 %), l'île offre des prix d'entrée encore inférieurs aux marchés européens matures.
Concrètement, l'écart de rendement parle de lui-même. L'immobilier locatif en France plafonne à 3-5 % brut, l'Espagne tourne à 5-7 % brut, quand les villas bien positionnées à Bali délivrent 10 à 13 % net sur les zones touristiques. Le prix au mètre carré, entre 1 500 et 3 500 € selon la zone, contre environ 9 700 € à Paris (Selexium, 2025), joue aussi en faveur de Bali sur l'effet de levier patrimonial.
Quelle rentabilité locative espérer en investissant à Bali ?
En 2024, l'indice des prix immobiliers commerciaux à Bali a progressé de +8,46 % au quatrième trimestre (Bank Indonesia, 2025). Sur la location courte durée, les rendements bruts façade atteignent 12 à 18 % dans les zones touristiques. Côté net, après gestion, entretien, taxes et vacance, la fourchette réaliste descend à 10 à 13 % par an.
Trois facteurs déterminent ce rendement. La zone d'abord : Canggu et Seminyak offrent les meilleurs taux d'occupation, les zones émergentes comme Pererenan ou Nyanyi affichent un meilleur rapport rendement/prix. La qualité architecturale ensuite, qui détermine l'ADR (average daily rate). Enfin la gestion locative, qui pilote l'occupation autour de 80 % toute l'année.
Quels risques connaître avant d'investir à Bali ?
Le tourisme pèse plus de 60 % du PIB balinais. En 2024, 16 millions de visiteurs au total (10,1 M domestiques + 6,33 M étrangers) ont soutenu la demande locative (BPS Bali / GIS Études Touristiques, 2025). Cette dépendance touristique reste le risque structurel numéro un, à côté de la fluctuation saisonnière, de la gestion à distance et de la qualité variable des constructeurs locaux.
Côté risques juridiques, deux pièges reviennent souvent. Le montage informel via prête-nom indonésien (nominee), illégal et invalidable devant un tribunal. Et la signature d'un leasehold sans passage devant notaris, ou avec une durée résiduelle trop courte qui pénalise lourdement la revente.
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Quel cadre juridique pour les investisseurs étrangers ?
Un étranger ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété (Hak Milik) à Bali, mais trois options légales existent. Le leasehold (Hak Sewa) couvre 25 à 30 ans avec options de renouvellement, soit environ 70 % du marché balinais. La PT PMA permet la détention freehold via Hak Guna Bangunan sur 60-90 ans en reconduction. Le bail emphytéotique signé devant notaris vient compléter le tableau.
La PT PMA, société à capitaux étrangers, devient obligatoire pour la location depuis avril 2026. Création en environ un mois, frais autour de 2 000 €, comptabilité annuelle à prévoir. Côté fiscalité PT PMA, le régime location applique 0,5 % du chiffre d'affaires les trois premières années, puis 11 % sur le bénéfice net.
Quelle fiscalité s'applique aux revenus locatifs à Bali ?
En 2025, les touristes étrangers à Bali ont dépensé 170 000 milliards IDR (10,1 milliards USD), revenus largement captés par la location de villas (Gouverneur de Bali, 2026). Côté fiscalité, l'Indonésie applique un prélèvement forfaitaire de 20 % sur les revenus locatifs des non-résidents pour la détention en nom propre, ou 0,5 % du chiffre d'affaires via PT PMA pendant trois ans.
Côté résidence (France, Belgique, Suisse, Canada), les revenus fonciers étrangers se déclarent. La convention France-Indonésie de 1979 évite la double imposition par crédit d'impôt égal à l'impôt indonésien acquitté. Pour la PT PMA, le schéma passe par les dividendes : flat tax de 30 % en France après rapatriement.
Comment investir à Bali concrètement : les étapes
En 2024, les prix de l'immobilier résidentiel à Bali ont progressé de 8 à 12 %, avec +12 % dans les zones premium Canggu et Seminyak (MIO & Partners, 2025). Le calendrier projet réel se déroule sur 12 à 16 mois entre la signature et la première location.
Cinq grandes phases s'enchaînent. Recherche de terrain (1-2 mois), avec vérification du zonage orange/rouge légal pour location courte durée. Due diligence et notaris (1 mois), pour sécuriser le titre et la durée du bail. Conception architecturale et permis PBG (2-3 mois). Construction (10-14 mois selon le nombre de chambres). Ameublement (1 mois) avant mise en location.
Sur le pricing, une villa 2 chambres clé en main démarre à 200 000 €, une 3 chambres à 260 000 €. Le prix couvre terrain, permis PBG, structure PT PMA, construction de la villa et ameublement.
Questions fréquentes
Le ticket d'entrée démarre à 25 000 € via l'investissement partagé, qui mutualise foncier et chantier sur des projets pré-sélectionnés. Pour une villa individuelle clé en main, compter à partir de 200 000 € en 2 chambres et 260 000 € en 3 chambres, terrain compris. Détails sur la solution d'investissement partagé Balimmo.
Pas en pleine propriété directe (Hak Milik réservé aux Indonésiens), mais via trois véhicules légaux. Leasehold 25-30 ans renouvelable, PT PMA freehold (HGB 60-90 ans) ou bail emphytéotique enregistré devant notaris. L'économie balinaise a progressé de 5,48 % en 2024 dans un cadre juridique stable pour les investisseurs étrangers, encadré par notre accompagnement gestion légale.
En 2024, les prix ont monté de +12 % dans les zones premium Canggu et Seminyak (MIO & Partners, 2025). Ces zones, plus Uluwatu, offrent les meilleurs taux d'occupation. Les zones émergentes comme Pererenan, Tumbak Bayuh ou Nyanyi affichent un rapport rendement/prix supérieur, jusqu'à 13 % net. Choix du terrain via notre recherche de terrain à Bali.
Sur plus de 80 projets livrés depuis 2021, une villa 2 chambres se construit en 10-12 mois, une 3 chambres en 12-13 mois, une 4 chambres en 13-14 mois. Le cycle complet projet va de 12 à 16 mois : 2-3 mois de conception et permis PBG, 10-14 mois de chantier, plus 1 mois d'ameublement. Détails sur la construction de villa Balimmo.
Le rendement net moyen sur les villas Balimmo livrées se situe entre 10 et 13 % par an, avec un taux d'occupation cible de ~80 %. Une villa 2-3 chambres bien positionnée se rentabilise en 8-9 ans, construction incluse, après charges (gestion, entretien, taxes locales). Pilotage opérationnel via notre gestion locative villa à Bali.
Conclusion
Investir à Bali en 2025 reste cohérent pour un investisseur francophone qui maîtrise trois variables : la durée du leasehold ou la structure PT PMA, la qualité du constructeur et la gestion locative post-livraison. Les rendements nets de 10 à 13 % sur ~80 % d'occupation existent, mais ne sont pas automatiques. Avec plus de 7 millions de touristes attendus chaque année et un marché immobilier en hausse de 8 à 12 %, la fenêtre d'investissement reste ouverte. Reste à choisir la zone (Canggu, Pererenan, Uluwatu), le véhicule juridique (leasehold 30+10 ou PT PMA freehold) et le ticket d'entrée adapté à votre horizon patrimonial, à partir de 25 000 € via l'investissement partagé ou 200 000 € en villa solo.
