Investir à Bali attire de plus en plus d'investisseurs français cherchant une alternative sérieuse à l'immobilier hexagonal. Avec environ 7 millions de touristes internationaux en 2025 et des rendements nets documentés entre 10 et 13 % par an, le marché balinais offre des chiffres que peu de marchés européens peuvent aligner. Dans cet article, je vous explique ce qui fonctionne réellement, les structures légales obligatoires depuis avril 2026, et les erreurs à éviter avant de signer quoi que ce soit.
À retenir
- Bali a accueilli ~17 millions de visiteurs en 2025 (7 millions internationaux + 11 millions indonésiens), soutenant un taux d'occupation moyen de ~80 % pour les villas bien positionnées. (Bali Tourism Board, 2025)
- Le rendement net documenté sur les projets Balimmo oscille entre 10 et 13 % par an, avec un retour sur investissement en 8 à 9 ans construction incluse.
- Depuis avril 2026, investir en locatif à Bali en nom propre est illégal : la structure PT PMA est obligatoire.
Pourquoi Bali attire les investisseurs en 2026
Bali a franchi le seuil des 7 millions de touristes internationaux en 2025, et 11 millions supplémentaires viennent des autres îles indonésiennes, soit près de 17 millions de visiteurs au total (Bali Tourism Board, 2025). Pour un investisseur, ce flux continu se traduit directement : les villas bien situées tournent à un taux d'occupation d'environ 80 %, ce qui génère des rendements nets de 10 à 13 % par an, soit deux à trois fois ce que produit l'immobilier locatif en France.
Ce qui distingue Bali d'autres marchés émergents, c'est la profondeur de la demande. Les touristes australiens représentent environ 30 % des visiteurs internationaux, Bali étant leur destination de prédilection depuis trois décennies. Cette base touristique stable n'est pas liée à une tendance passagère : elle tient à la géographie, aux prix des vols et à une culture du voyage bien ancrée.
La demande locative balinaise repose sur deux saisons distinctes, pas une seule. La haute saison australienne et la haute saison européenne se chevauchent partiellement, ce qui réduit les creux de réservation par rapport à des marchés monodépendants.
En pratique, les prix du foncier ont suivi cette demande. À Berawa, le mètre carré de terrain oscille aujourd'hui entre 1 000 et 1 500 €. À Canggu, entre 600 et 830 €. Dans certaines zones émergentes, le terrain a quadruplé en cinq ans. L'entrée sur le marché a un coût réel, et ce coût monte chaque année.
Quel rendement net peut-on attendre d'une villa à Bali
Sur les projets livrés depuis 2021, les villas à Canggu affichent un rendement net moyen de 11 à 12 % par an. Les zones émergentes, moins saturées et moins chères à l'achat, permettent d'atteindre 13 % et plus. Un client Balimmo a documenté 13,45 % net annuel sur sa villa, chiffre qui tient compte de toutes les charges réelles.
Ces rendements supposent une gestion locative sérieuse. Attention : ce résultat n'a rien d'automatique. Il suppose un gestionnaire locatif fiable, une villa bien conçue pour la location courte durée, et un positionnement tarifaire cohérent avec le marché local. C'est souvent le point que les investisseurs sous-estiment au départ.
Le rendement net chez Balimmo tient compte des charges de gestion, de l'entretien courant, des taxes locales et des frais de plateforme. Ce n'est pas un chiffre brut auquel on soustrait mentalement 30 % : c'est ce qui reste effectivement dans votre poche ou dans votre PT PMA après déduction de tout.
Avec un ticket d'entrée entre 200 000 € et 400 000 € selon la configuration (terrain, construction, permis et ameublement inclus), le retour sur investissement complet se situe entre 8 et 9 ans, construction incluse. Ce chiffre intègre la période de chantier pendant laquelle la villa ne génère pas encore de revenus.
Le cadre juridique pour investir à Bali
Depuis avril 2026, investir en locatif à Bali en nom propre est illégal. Ce changement réglementaire est majeur et concerne tous les étrangers, y compris les résidents. La seule structure légale pour détenir un bien immobilier à vocation locative est la PT PMA, société étrangère de droit indonésien.
Le leasehold (Hak Sewa) est un bail de 20, 25 ou 30 ans avec des options de renouvellement de 10, 20 ans ou plus. Il représente environ 70 % du marché balinais. Chez Balimmo, la formule la plus choisie est un bail de 30 ans avec extension de 10 ans, soit une durée totale de 40 ans sur le même terrain.
Le freehold donne un titre de propriété plus proche de la pleine propriété, valable 60 à 90 ans avec tacite reconduction. Mais le terrain freehold coûte 2,5 à 3 fois plus cher qu'en leasehold, et un étranger ne peut pas y accéder en nom propre : seule une PT PMA le permet.
Pour la majorité des investisseurs, le leasehold est la solution la plus cohérente financièrement, surtout sur un horizon de 10 à 15 ans.
La PT PMA se crée en environ un mois. Le capital libéré minimum est d'environ 150 000 € (2,5 milliards d'IDR). Les frais de création représentent environ 2 000 €, et la comptabilité annuelle quelques milliers d'euros par an. En échange, vous bénéficiez d'un cadre légal solide et d'une fiscalité avantageuse pendant les premières années.
Sur la fiscalité concrète :
- Pendant les 3 premières années : 0,5 % du chiffre d'affaires (revenus locatifs)
- Après 3 ans : 11 % sur le bénéfice net après charges
- En cas de revente via PT PMA : 10 % du prix de vente total
La stratégie la plus courante chez les investisseurs Balimmo est de laisser les profits dans la PT PMA pour réinvestir sans déclencher la flat tax française de ~30 % sur les dividendes rapatriés. La gestion légale de votre structure PT PMA est un sujet que Balimmo traite de A à Z.
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Le zonage à Bali : un critère non négociable
Un terrain bien placé dans la mauvaise zone peut rendre votre projet illégal. Le zonage balinais divise les terres en trois grandes catégories qui déterminent ce que vous pouvez y construire et y faire.
- La zone orange ou rouge (Tourist Zone) autorise la construction et la location courte durée. C'est là que se trouvent les projets locatifs rentables. Les permis PBG et SLF y sont obtenus légalement.
- La zone jaune (Residential) permet une utilisation résidentielle et des locations longue durée, mais elle n'est pas adaptée à la location touristique.
- La zone verte (agricole) interdit toute construction. Un terrain en zone verte ne peut pas accueillir une villa, quelle que soit la créativité du montage.
Sur les 80+ projets livrés par Balimmo depuis 2021, la vérification du zonage en amont a évité plusieurs situations où le terrain initial d'un client se trouvait en zone résidentielle ou agricole. Cette étape de recherche et sélection du terrain conditionne la viabilité de tout le projet.
Le permis de construire, appelé PBG depuis 2021 (anciennement IMB), s'obtient en 1 à 2 mois dans les zones adaptées.
Construire une villa à Bali : délais et coûts réels
Les prix clés en main chez Balimmo couvrent terrain, construction, permis PT PMA et ameublement. Voici les fourchettes réelles :
- Villa 2 chambres : 200 000 € à 230 000 €
- Villa 3 chambres : 260 000 € à 300 000 €
- Villa 4 chambres : 330 000 € à 400 000 €
Ces chiffres n'ont rien d'arbitraire : ils tiennent compte des prix du foncier selon les zones, des coûts de construction actuels et d'un ameublement pensé pour la location touristique haut de gamme. La conception architecturale et l'ameublement sont intégrés dans l'accompagnement Balimmo.
Les délais suivants correspondent au chantier seul, hors conception et dépôt de permis :
- Villa 2 chambres : 10 à 12 mois
- Villa 3 chambres : 12 à 13 mois
- Villa 4 chambres : 13 à 14 mois
En incluant la phase de conception architecturale et l'obtention des permis, le projet complet se déroule sur 12 à 16 mois. Balimmo garantit la construction pendant 1 an après livraison, avec une pénalité contractuelle de 1 million d'IDR par jour de retard, soit environ 50 € par jour. Ce mécanisme existe pour une raison simple : les délais sont le premier sujet d'inquiétude des investisseurs à distance, et une clause contractuelle vaut mieux qu'une promesse orale.
La construction villa Bali de A à Z décrit le suivi de chantier en détail pour ceux qui veulent comprendre chaque étape.
Investir à Bali avec un budget limité : l'investissement partagé
Tous les investisseurs ne peuvent pas ou ne souhaitent pas engager 200 000 € d'un coup. L'investissement partagé permet d'entrer sur le marché balinais à partir de 25 000 €, en partageant la propriété d'une villa avec d'autres investisseurs.
Ce montage est particulièrement adapté aux profils qui veulent tester le marché avant un projet en solo, ou diversifier leur patrimoine sans immobiliser l'intégralité de leur épargne disponible. La structure juridique reste une PT PMA, les rendements sont proportionnels à la quote-part détenue.
Pour comprendre ce montage en détail : investissement partagé à Bali.
Questions fréquentes
Non. Depuis avril 2026, investir en locatif en nom propre est illégal en Indonésie. La seule structure légale pour un étranger souhaitant louer sa villa est la PT PMA. Cette société se crée en environ un mois pour environ 2 000 € de frais, avec un capital libéré minimum de 150 000 €. En revanche, certains baux personnels de longue durée restent possibles pour une résidence principale.
Les villas bien positionnées génèrent un rendement net de 10 à 13 % par an selon la zone et la gestion locative. Canggu affiche 11 à 12 % net sur les projets 2021-2025. Les zones émergentes permettent d'atteindre 13 % et plus. Le taux d'occupation moyen pour une villa bien gérée est d'environ 80 %. Le service de management locatif Balimmo détaille comment ce résultat est atteint.
Pour un investissement locatif sur 10 à 15 ans, le leasehold est généralement la solution la plus cohérente. Un bail de 30 ans avec extension de 10 ans couvre largement l'horizon d'investissement. Le freehold via PT PMA coûte 2,5 à 3 fois plus cher en terrain, ce qui réduit mécaniquement le rendement net, sauf si la plus-value foncière à long terme est la priorité.
Le chantier seul dure entre 10 et 14 mois selon la taille de la villa (10-12 mois pour 2 chambres, 13-14 mois pour 4 chambres). En intégrant la conception architecturale et l'obtention du permis PBG, le projet total s'étale sur 12 à 16 mois. Balimmo applique une pénalité contractuelle de ~50 €/jour en cas de retard pour sécuriser les délais.
La France et l'Indonésie ont signé une convention de non-double imposition. En pratique, les revenus locatifs sont taxés en Indonésie (0,5 % du CA les 3 premières années via PT PMA), et les dividendes rapatriés en France subissent la flat tax de ~30 %. Pour éviter cette seconde imposition, de nombreux investisseurs laissent les profits dans leur PT PMA pour réinvestir directement sur place. Notre guide complet disponible en ebook détaille ces arbitrages.
Conclusion
Investir à Bali en 2026 est un projet sérieux qui exige une préparation sérieuse. Les chiffres sont réels : 17 millions de visiteurs par an, un taux d'occupation moyen de ~80 %, des rendements nets documentés entre 10 et 13 %, et une valorisation foncière rapide dans les zones bien choisies. Ce marché n'est pas une promesse abstraite : ce sont des projets livrés, des loyers encaissés, des retours sur investissement en cours depuis 2021.
Le cadre légal a changé depuis avril 2026. La PT PMA n'est plus une option parmi d'autres : c'est le seul véhicule légal pour louer une villa en tant qu'étranger. Cette évolution protège les investisseurs qui jouent selon les règles, et exclut ceux qui espéraient contourner le système.
La vraie question n'est pas "Bali vaut-il le coup ?" mais "Quel projet, dans quelle zone, avec quel partenaire ?" Ce sont ces trois variables qui déterminent si le rendement affiché devient votre rendement réel.
