Bali accueille environ 7 millions de touristes internationaux en 2025, soit 17 millions de visiteurs au total avec les Indonésiens. Derrière ce chiffre, il y a une réalité concrète pour un investisseur : des taux d'occupation élevés, un marché locatif en croissance continue depuis cinq ans, et des rendements nets que l'immobilier résidentiel en France n'atteint pas. Dans cet article, je vous explique comment fonctionne un investissement à Bali aujourd'hui, quelles sont les règles légales en vigueur depuis avril 2026, et à quoi s'attendre en matière de revenus, de délais et de fiscalité.
À retenir
- Bali attire ~7 millions de touristes internationaux en 2025, pour un total de ~17 millions de visiteurs (Bali Tourism Board, 2025)
- Les villas bien positionnées affichent un taux d'occupation d'environ 80 % et un rendement net de 10 à 13 % par an
- Depuis avril 2026, investir en locatif en nom propre est illégal : la structure PT PMA est obligatoire
- L'investissement est rentabilisé en 8 à 9 ans, construction incluse
Pourquoi Bali attire autant les investisseurs français ?
Bali accueille environ 7 millions de touristes internationaux par an en 2025, contre 5,2 millions en 2023. Cette progression de plus de 30 % en deux ans n'est pas anecdotique : elle reflète une demande locative soutenue sur l'ensemble de l'île. Les Australiens représentent environ 30 % des visiteurs internationaux et fréquentent Bali depuis trente ans avec une régularité comparable à celle des Européens vers l'Espagne. Les Français, eux, ne représentent pas 4 % des touristes, ce qui signifie que la demande locative repose sur une base internationale très diversifiée.
Pour un investisseur, cette diversification est un point positif. Le marché ne dépend pas d'une seule nationalité, ce qui le rend moins sensible aux aléas politiques ou sanitaires d'un pays en particulier.
À Canggu et dans les zones émergentes de l'ouest balinais, la demande locative est portée à 60–70 % par des visiteurs long-séjour (digital nomads, expatriés temporaires) qui réservent en avance et génèrent des revenus stables sur toute l'année, pas seulement en haute saison.
Quel rendement net pour une villa à Bali ?
Une villa à Bali bien positionnée en zone touristique atteint un taux d'occupation d'environ 80 %. Sur les projets suivis par Balimmo depuis 2021, le rendement locatif net oscille entre 10 et 13 % par an. Un client a atteint 13,45 % net annuel sur un projet livré dans une zone émergente. À Canggu spécifiquement, la fourchette se situe entre 11 et 12 % net. Ce sont des chiffres nets, après charges de gestion, taxes locales et frais d'exploitation.
À titre de comparaison, un appartement locatif en France génère rarement plus de 3 à 4 % net dans une grande ville. L'écart n'est pas marginal.
Attention : ce rendement net suppose un gestionnaire locatif fiable, une villa conçue pour la location courte durée et un positionnement tarifaire adapté à la plateforme. C'est le point que beaucoup d'investisseurs sous-estiment lors de leur premier projet. Une villa mal gérée peut descendre à 6 ou 7 % net, ce qui change entièrement le calcul de rentabilisation.
Sur les projets Balimmo livrés entre 2021 et 2025, le délai moyen de rentabilisation de l'investissement complet, construction incluse, est de 8 à 9 ans. La gestion locative des villas joue un rôle direct dans ce délai.
Le cadre juridique en 2026 : ce qui a changé
L'accès à la propriété foncière pour un étranger obéit à des règles précises en Indonésie. Il existe deux modes d'acquisition principaux.
Le leasehold (Hak Sewa) est un bail d'une durée de 20, 25 ou 30 ans, avec des options de renouvellement de 10, 20 ans ou plus. Il représente environ 70 % du marché balinais. Chez Balimmo, la formule la plus utilisée est 30 ans + 10 ans de renouvellement. C'est la voie la plus accessible financièrement.
Le freehold (via PT PMA) couvre une durée de 60 à 90 ans avec tacite reconduction, soit un équivalent de propriété permanente dans la pratique. Le terrain en freehold coûte 2,5 à 3 fois plus cher qu'en leasehold. Un étranger ne peut pas détenir de freehold en nom propre : cette option est réservée aux Indonésiens ou aux sociétés PT PMA.
Depuis avril 2026, investir en locatif à Bali en nom propre est illégal. Toute personne étrangère souhaitant louer une villa à des touristes doit passer par une structure PT PMA. Cette évolution législative n'est pas une surprise : le cadre se professionnalisait depuis plusieurs années.
La création d'une PT PMA prend environ un mois. Le capital libéré minimum est de 2,5 milliards IDR, soit environ 150 000 €. Les frais de création sont d'environ 2 000 €, et la comptabilité annuelle représente quelques milliers d'euros par an. La gestion légale de l'investissement inclut ces démarches chez Balimmo.
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Fiscalité : ce qu'il reste vraiment dans votre poche
La fiscalité indonésienne pour une PT PMA en activité locative est structurée en deux phases.
Pendant les trois premières années, le taux d'imposition est de 0,5 % du chiffre d'affaires. C'est un régime forfaitaire avantageux pour les villas qui démarrent leur activité. À partir de la quatrième année, le taux passe à 11 % sur le bénéfice net, après déduction des charges d'exploitation.
En cas de revente via une PT PMA, la taxe est de 10 % du prix de vente total (pas de la plus-value). Ce chiffre est à comparer au 20 % applicable en nom propre, ce qui confirme l'intérêt de la structure sociétaire.
Pour les investisseurs français qui rapatrient des dividendes en France, la flat tax est d'environ 30 % sur les montants distribués, dans le cadre de la convention de non-double imposition entre la France et l'Indonésie. Ce que je conseille systématiquement, et ce que font la plupart de nos clients, c'est de laisser les profits dans la PT PMA pour réinvestir sans fiscalité supplémentaire à court terme.
Zones, terrains et prix : où investir à Bali ?
Le zonage balinais détermine directement la légalité et la rentabilité d'un projet locatif.
- La zone orange/rouge (Tourist Zone) est la seule où la location courte durée est légalement autorisée. Les permis PBG et SLF y sont obtenables.
- La zone jaune (Residential) autorise la résidence longue durée, mais n'est pas adaptée à un usage touristique intensif.
- La zone verte (agricole) interdit toute construction. C'est un point de vigilance absolu lors de la recherche de terrain.
La valeur des terrains dans les zones recherchées a progressé fortement ces cinq dernières années. À Berawa, le prix tourne autour de 1 000 à 1 500 €/m². À Canggu, entre 600 et 830 €/m². À Seminyak, entre 520 et 730 €/m². Certaines zones ont vu leur prix quadrupler en cinq ans.
Dans les zones émergentes où Balimmo a sourcé des terrains entre 2022 et 2024, la valorisation foncière entre l'achat et la livraison du projet a atteint +30 % en moyenne. La recherche de terrain est donc une étape stratégique, pas seulement logistique.
Construction et délais : ce que ça prend vraiment
Un projet de construction de villa à Bali prend plus de temps que ce que les estimations courantes laissent entendre. Voici les délais réels pour la phase chantier seule :
- Villa 2 chambres : 10 à 12 mois
- Villa 3 chambres : 12 à 13 mois
- Villa 4 chambres : 13 à 14 mois
En ajoutant les phases de conception architecturale et d'obtention des permis, un projet complet prend entre 12 et 16 mois du début à la livraison.
Balimmo garantit la construction pendant un an après livraison. En cas de retard, une pénalité contractuelle de 1 million IDR par jour s'applique, soit environ 50 € par jour de décalage. Ce mécanisme protège concrètement l'investisseur en cas de dérive de planning.
Les prix clés en main incluent le terrain, la construction, les permis PT PMA et l'ameublement :
- Villa 2 chambres : 200 000 € à 230 000 €
- Villa 3 chambres : 260 000 € à 300 000 €
- Villa 4 chambres : 330 000 € à 400 000 €
L'architecture des villas est conçue dès le départ pour maximiser l'attractivité locative sur les plateformes internationales.
Questions fréquentes
Un ressortissant français ne peut pas acheter un terrain en nom propre à Bali. Il peut signer un bail leasehold (20 à 30 ans avec renouvellement) ou acquérir via une PT PMA, qui ouvre accès au freehold. Depuis avril 2026, la PT PMA est obligatoire pour toute activité locative. Le cadre légal complet est expliqué sur le site de Balimmo.
Les villas bien positionnées en zone touristique affichent un rendement net de 10 à 13 % par an (Balimmo, projets 2021–2025), avec un taux d'occupation moyen d'environ 80 %. À Canggu, la fourchette se situe entre 11 et 12 % net. Un client Balimmo a atteint 13,45 % net annuel sur un projet en zone émergente. Ces chiffres supposent une gestion locative professionnelle.
Le chantier seul prend entre 10 et 14 mois selon le nombre de chambres. En comptant la conception et les permis, le projet complet prend 12 à 16 mois. Balimmo applique une pénalité contractuelle d'environ 50 € par jour de retard. La page construction villa détaille les étapes et le suivi de chantier.
Pendant les trois premières années d'activité, le taux est de 0,5 % du chiffre d'affaires. Ensuite, il passe à 11 % sur le bénéfice net. En cas de revente via PT PMA, la taxe est de 10 % du prix de vente total. Les dividendes rapatriés en France sont soumis à la flat tax d'environ 30 %, dans le cadre de la convention de non-double imposition franco-indonésienne.
Une villa clé en main 2 chambres démarre à 200 000 €, terrain et ameublement inclus. Pour les investisseurs qui souhaitent tester le marché avec un capital moindre, l'investissement partagé est accessible à partir de 25 000 €. Dans tous les cas, la PT PMA reste obligatoire pour la mise en location depuis avril 2026.
Conclusion
L'investissement à Bali en 2026 repose sur des fondamentaux documentés : une fréquentation touristique en hausse continue, un marché locatif qui affiche ~80 % de taux d'occupation sur les villas bien positionnées, et un rendement net de 10 à 13 % par an selon la zone et la gestion. La rentabilisation en 8 à 9 ans, construction incluse, est cohérente avec ces niveaux.
Le cadre légal a évolué significativement depuis avril 2026. La PT PMA n'est plus une option parmi d'autres : c'est la structure obligatoire pour tout projet locatif. Cette contrainte est aussi une protection, car elle clarifie le statut fiscal et juridique de l'investisseur étranger sur le sol indonésien.
Pour les investisseurs qui ne sont pas encore prêts à engager 200 000 € ou plus, il existe une solution d'entrée à partir de 25 000 € via l'investissement partagé. Quel que soit le format envisagé, l'ebook Balimmo reste le point de départ le plus complet pour comprendre les étapes, les coûts et les risques réels d'un projet à Bali.
