Bali accueille aujourd'hui environ 17 millions de visiteurs par an, toutes origines confondues. Ce chiffre seul ne dit pas tout, mais il explique pourquoi l'investissement immobilier à Bali retient l'attention d'un nombre croissant d'investisseurs français. Les villas bien positionnées affichent un taux d'occupation d'environ 80 % et des rendements nets de 10 à 13 % par an, soit un niveau que l'immobilier locatif en France ne propose plus depuis longtemps. Dans cet article, je vous explique comment ce marché fonctionne concrètement : cadre juridique, fiscalité, construction, rendements réels et erreurs à éviter.
À retenir
- Bali a accueilli ~7 millions de touristes internationaux en 2025, soit ~17 millions au total avec les visiteurs indonésiens (Bali Tourism Board, 2025).
- Les villas bien situées affichent un taux d'occupation d'environ 80 % et un rendement net de 10 à 13 % par an.
- Depuis avril 2026, investir en locatif à Bali sans PT PMA est illégal pour un étranger.
- La rentabilisation d'un projet, construction incluse, est estimée entre 8 et 9 ans.
Pourquoi Bali attire les investisseurs français en 2026
Bali a accueilli environ 7 millions de touristes internationaux en 2025, contre 5,2 millions en 2023. Ajoutez les 11 millions de visiteurs indonésiens, et vous obtenez un flux total de 17 millions de personnes par an sur une île de 5 600 km². Pour un investisseur, cette densité touristique se traduit directement en revenus locatifs : les villas à Bali bien positionnées tournent à environ 80 % d'occupation sur l'année.
Ce qui distingue Bali d'autres marchés émergents, c'est la stabilité de sa demande. Les Australiens représentent environ 30 % des touristes internationaux et fréquentent l'île depuis trente ans, ce qui en fait leur équivalent de l'Espagne pour les Européens. La demande ne repose pas sur un engouement récent.
Les Français représentent moins de 4 % des touristes à Bali, mais ils sont parmi les acheteurs les plus actifs sur le segment des villas locatives haut de gamme. Ce décalage entre présence touristique faible et présence investisseur forte s'explique par la recherche de diversification patrimoniale, pas par un attrait touristique personnel.
Concrètement, un cadre de 45 ans qui cherche à sortir du livret A et des SCPI regarde Bali parce que les chiffres sont lisibles : rendement locatif net de 10 à 13 %, rentabilisation sur 8 à 9 ans, et un marché foncier qui a vu certains terrains quadrupler en cinq ans dans les zones les plus demandées.
Quel rendement attendre d'une villa à Bali ?
Un rendement locatif net de 10 à 13 % par an, c'est le chiffre le plus cité sur ce marché. Il est réel, mais il mérite une explication précise. Ce rendement est calculé après charges de gestion locative, frais d'entretien, fiscalité locale et commissions de plateforme. Ce n'est pas un chiffre brut recalculé à la baisse après coup.
À Canggu, les projets affichent en moyenne 11 à 12 % net. Dans les zones émergentes moins saturées, on peut atteindre 13 % et plus. Un client de Balimmo a atteint 13,45 % net annuel sur sa villa, ce qui illustre la borne haute réaliste de la fourchette.
Sur les 80+ projets livrés depuis 2021, les villas situées à Canggu ont affiché en moyenne 11 % de rendement net la première année de location. Ce résultat suppose un gestionnaire locatif fiable et une villa correctement meublée pour le marché cible, deux points que beaucoup sous-estiment au moment de l'achat.
La rentabilisation complète d'un projet, construction incluse, est estimée entre 8 et 9 ans. C'est plus long que ce que certains annoncent, mais c'est le chiffre honnête quand on intègre la durée de chantier, les premiers mois de montée en puissance locative et la fiscalité.
Attention : ce rendement suppose un gestionnaire locatif fiable. C'est le point que beaucoup sous-estiment. Une villa vide trois mois par an faute de gestion active détruit mécaniquement votre taux d'occupation, et donc votre rendement.
Le cadre juridique : ce qui a changé en avril 2026
Un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété (freehold) en nom propre en Indonésie. Ce droit est réservé aux citoyens indonésiens. Deux options existent pour un investisseur français.
Le leasehold (Hak Sewa) est un bail de 20, 25 ou 30 ans, avec options de renouvellement de 10, 20 ans ou plus. C'est environ 70 % du marché balinais. Chez Balimmo, la structure la plus fréquente est un bail 30 + 10 ans. Le leasehold est moins cher à l'entrée et suffisant pour un projet locatif sur la durée d'un bail.
Le freehold via PT PMA donne un titre de propriété équivalent à une propriété permanente (60 à 90 ans avec tacite reconduction), mais le terrain coûte 2,5 à 3 fois plus cher qu'en leasehold. Pour un projet purement locatif, le calcul favorise souvent le leasehold.
Depuis avril 2026, investir en locatif à Bali sans PT PMA (société étrangère de droit indonésien) est illégal. Investir en nom propre expose l'investisseur à des sanctions et à une insécurité juridique totale sur ses revenus.
La création d'une PT PMA prend environ un mois. Elle nécessite un capital libéré minimum d'environ 150 000 € (2,5 milliards de roupies) et coûte environ 2 000 € en frais de constitution, plus quelques milliers d'euros par an en comptabilité et déclarations fiscales.
La gestion légale de votre investissement à Bali inclut chez Balimmo la création de la PT PMA, la vérification du titre foncier et le suivi des permis de construire (PBG), anciennement IMB depuis 2021.
Fiscalité : ce que vous payez réellement
La fiscalité indonésienne sur les revenus locatifs d'une PT PMA est favorable en phase de démarrage : 0,5 % du chiffre d'affaires pendant les trois premières années. Passé ce délai, le taux passe à 11 % sur le bénéfice net, après déduction des charges réelles.
Pour la revente, la PT PMA est taxée à 10 % du prix de vente total (pas de la plus-value). En nom propre, ce taux monte à 20 %, ce qui est une raison supplémentaire de passer par la structure légale adaptée.
Côté français, les dividendes rapatriés depuis la PT PMA vers la France sont soumis à la flat tax de 30 %, dans le cadre de la convention de non-double imposition franco-indonésienne. La stratégie que nous recommandons systématiquement : laisser les profits dans la PT PMA pour réinvestir sans charge fiscale supplémentaire.
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Prix, délais et garanties : ce que Balimmo engage contractuellement
Les prix Balimmo incluent le terrain, la construction, les permis PT PMA et l'ameublement complet. Voici les fourchettes réelles :
- Villa 2 chambres : 200 000 € à 230 000 €
- Villa 3 chambres : 260 000 € à 300 000 €
- Villa 4 chambres : 330 000 € à 400 000 €
Ces prix reflètent des projets livrés avec architecture soignée et ameublement optimisé pour la location touristique.
Les délais de chantier (hors conception et permis) sont les suivants :
- Villa 2 chambres : 10 à 12 mois
- Villa 3 chambres : 12 à 13 mois
- Villa 4 chambres : 13 à 14 mois
Le projet complet, de la conception à la livraison, prend entre 12 et 16 mois selon la complexité. Balimmo garantit la construction pendant un an après livraison et applique une pénalité contractuelle de 1 million de roupies par jour de retard, soit environ 50 € par jour.
Sur les projets livrés depuis 2021, le respect des délais est une condition sine qua non de la rentabilité : chaque mois de retard retarde le démarrage locatif et décale mécaniquement la date de rentabilisation. C'est pourquoi la pénalité contractuelle n'est pas un détail de contrat, c'est un alignement d'intérêts.
Zones et foncier : où investir à Bali en 2026
Le zonage balinais détermine ce que vous pouvez construire et louer légalement. Trois zones sont à connaître :
- Zone orange/rouge (Tourist Zone) : location courte durée légale, permis PBG et SLF obtenus. C'est la zone cible pour un investissement locatif touristique.
- Zone jaune (Residential) : location longue durée possible, mais pas optimale pour du locatif saisonnier.
- Zone verte (agricole) : construction interdite.
Sur le foncier, les prix ont beaucoup évolué ces cinq ans. À Berawa, le mètre carré se négocie entre 1 000 et 1 500 €. À Canggu, entre 600 et 830 €. À Seminyak, entre 520 et 730 €. Dans les zones émergentes moins connues, la valorisation du terrain peut atteindre +30 % entre la date d'achat et la livraison.
La recherche et sélection du terrain est une étape critique. Un terrain en zone agricole, même avec un prix attractif, ne peut pas accueillir une villa locative légalement.
Questions fréquentes
Oui, sous réserve de passer par la bonne structure. Depuis avril 2026, l'investissement locatif via une PT PMA est la seule voie légale pour un étranger. Investir en nom propre expose à des sanctions. La création d'une PT PMA prend environ un mois et coûte environ 2 000 €. La gestion légale proposée par Balimmo couvre l'intégralité de cette démarche.
Les villas bien positionnées et bien gérées affichent entre 10 et 13 % de rendement net annuel. À Canggu, la moyenne observée est de 11 à 12 %. Un client de Balimmo a atteint 13,45 % net. Ce rendement suppose un taux d'occupation d'environ 80 % et un gestionnaire locatif actif (Bali Tourism Board, 2025).
Le leasehold est un bail de 20 à 30 ans avec options de renouvellement, moins cher à l'entrée et choisi par environ 70 % des investisseurs étrangers. Le freehold via PT PMA donne un titre équivalent à une propriété permanente, mais le terrain coûte 2,5 à 3 fois plus cher. Pour un projet locatif, le leasehold est souvent le meilleur rapport entre coût et durée d'exploitation.
Le chantier seul dure entre 10 et 12 mois pour une villa 2 chambres, 12 à 13 mois pour une 3 chambres, et 13 à 14 mois pour une 4 chambres. Le projet complet, de la conception à la livraison, prend 12 à 16 mois. La construction de villa à Bali par Balimmo inclut une garantie d'un an et une pénalité contractuelle de ~50 €/jour en cas de retard.
Oui. La gestion locative peut être entièrement déléguée, de la mise en ligne sur les plateformes à l'entretien entre les séjours. C'est d'ailleurs une condition du rendement : une villa gérée à distance par son propriétaire sans appui local perd rapidement en taux d'occupation. Le service de management locatif Balimmo couvre l'ensemble de cette chaîne opérationnelle.
Conclusion
L'investissement immobilier à Bali en 2026 repose sur des fondamentaux solides : une fréquentation touristique de 17 millions de visiteurs par an, un taux d'occupation d'environ 80 % pour les villas bien situées, et un rendement locatif net de 10 à 13 % selon la zone et la gestion. Ces chiffres sont issus de projets réels, pas de projections commerciales.
Le cadre juridique a évolué de façon significative depuis avril 2026 : la PT PMA est obligatoire pour tout investissement locatif. Ce n'est pas un obstacle, c'est une structure qui offre en réalité plus de protection et une fiscalité favorable, notamment le taux de 0,5 % sur le chiffre d'affaires pendant les trois premières années.
Pour les investisseurs qui souhaitent s'exposer à ce marché avec un ticket d'entrée plus faible, Balimmo propose également une solution d'investissement partagé à partir de 25 000 €. Pour ceux qui veulent comprendre l'ensemble du parcours avant de prendre une décision, l'ebook Balimmo couvre les étapes de A à Z, du choix du terrain à la première nuit louée.
