Leasehold Bali : êtes-vous vraiment propriétaire ?

Qu'est-ce que le leasehold à Bali, concrètement ?

Le leasehold, appelé Hak Sewa en droit indonésien, est un bail longue durée signé devant notaire. Il vous donne le droit d'utiliser et d'exploiter un terrain pendant une période fixée au contrat. Ce droit se cède ou se transmet lorsque le contrat le prévoit expressément.

Un droit d'usage du terrain, fixé par contrat notarié

Le bail porte sur le terrain, et vous exploitez la villa construite dessus pendant toute sa durée. Vous pouvez y séjourner, la louer à des voyageurs ou la confier à un gestionnaire. La valeur de votre droit dépend de ce qui est écrit dans l'acte : durée, clause d'extension et conditions de cession.

La durée de 31 ans sur les programmes actuels

Sur les programmes actuels de Balimmo, le leasehold dure 31 ans. Un investisseur qui signe aujourd'hui dispose de trois décennies pour louer, séjourner puis revendre. La question utile porte donc sur ce que le contrat prévoit à l'échéance.

Suis-je vraiment propriétaire avec un leasehold ?

Vous êtes propriétaire de votre villa pour toute la durée du bail. Vous l'occupez, la louez et percevez ses revenus. Le terrain reste au propriétaire du terrain indonésien, qui récupère le sol et les constructions permanentes à l'échéance si aucune prolongation n'a été convenue.

Ce que le bail vous donne : la jouissance et l'exploitation de la villa

Pendant le bail, vous décidez seul de l'usage : séjours personnels, location courte durée ou gestion confiée à un professionnel. Les revenus locatifs vous reviennent après charges et fiscalité. Si votre projet mêle placement et vacances, c'est ce droit d'exploitation qui compte au quotidien.

Ce qui reste au propriétaire du terrain

À l'échéance du bail, selon le guide du leasehold publié par Bali Property Rules, le terrain et les constructions permanentes reviennent au propriétaire du terrain si aucune prolongation n'a été convenue. Seule une clause d'indemnisation des améliorations change cette règle. Une clause d'extension écrite dès la signature protège donc la valeur de la villa en fin de bail.

Votre degré de propriété dépend ainsi de deux clauses : l'extension et l'indemnisation des améliorations. Ce sont les deux premières lignes à lire dans le projet de contrat.

Leasehold et freehold à Bali : ce qui change pour un étranger

Le freehold, appelé Hak Milik, donne la pleine propriété du sol et reste réservé aux citoyens indonésiens. Un étranger investit légalement par un bail (le leasehold) ou par un droit d'usage comme le Hak Pakai, limité à l'habitation. Pour un projet locatif, le leasehold est donc la formule adaptée.

Le Hak Milik, réservé aux citoyens indonésiens

En 2026, le guide juridique de Bali Exception rappelle que l'article 21, alinéa 1, de la loi agraire n° 5 de 1960 réserve le Hak Milik aux citoyens indonésiens. Un étranger ne peut donc pas détenir ce titre en son nom. Le choix se fait entre le bail et le droit d'usage.

Le Hak Pakai : 30 ans, extensible jusqu'à 80 ans, sans activité commerciale

En 2026, le guide du cabinet BLS Law Firm & Partners indique que le Hak Pakai est ouvert aux étrangers titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP. Il dure 30 ans, prolongeable de 20 ans puis renouvelable de 30 ans, soit 80 ans au maximum. Il sert à l'habitation, ce qui exclut la location touristique.

Ce que PP 28/2025 a changé, et ce qu'il n'a pas changé

Le règlement PP 28/2025 simplifie le traitement des permis fonciers via le système OSS. D'après Bali Property Rules, il conserve la durée maximale du Hak Pakai (30 + 20 + 30 ans) et la réservation du freehold. Si vous cherchez une résidence avec titre de séjour, le Hak Pakai se discute ; pour louer, le leasehold reste la voie.

Que se passe-t-il à la fin du bail, et peut-on revendre ou transmettre ?

À l'échéance, deux issues existent : vous prolongez le bail par un nouvel acte notarié, ou le terrain et les constructions reviennent au propriétaire du terrain. Pendant le bail, vous pouvez céder vos droits à un acquéreur ou les transmettre à vos héritiers, à condition que le contrat contienne les clauses expresses.

Prolonger le bail : acte notarié, prix, préavis

La prolongation passe par un nouvel acte notarié. La clause d'extension du contrat initial doit en fixer la durée, le mécanisme de prix et le délai de préavis. Si ces points sont écrits à la signature, vous ne négociez pas en position de faiblesse à quelques années de l'échéance.

Céder le bail à un acquéreur : accord du propriétaire, années restantes

D'après le guide contractuel de Propertia, la plupart des contrats exigent l'accord du propriétaire du terrain pour céder le bail. Le contrat doit préciser que les années restantes et les droits d'extension déjà négociés passent à l'acquéreur. Ces mentions protègent votre prix de revente.

Transmettre à vos héritiers : la clause expresse

La transmission aux héritiers demande elle aussi une clause expresse dans le contrat. Vérifiez qu'elle couvre les années restantes et les droits d'extension, dans les mêmes termes que la clause de cession.

Les taxes à la cession et à la revente

En 2026, le guide de sortie publié par Anteyac indique que l'acquéreur d'un leasehold paie 5 % de droits de mutation (BPHTB), et que le notaire gère les formalités. Ce coût pèse sur le prix que l'acquéreur accepte. Intégrez-le à votre prix de revente ; votre propre fiscalité de vendeur dépend de la structure de détention, détaillée ci-dessous.

Leasehold via une société PT PMA ou en nom propre : que choisir ?

Les deux formules sont légales, et c'est votre projet qui dicte le choix. La PT PMA est une société à capitaux étrangers qui porte le bail et encaisse les loyers. En nom propre, vous signez le bail à titre personnel. La différence se joue surtout sur la fiscalité des loyers et sur celle de la revente.

Fiscalité des loyers : PT PMA et nom propre comparées

En PT PMA, l'imposition est de 0,5 % du chiffre d'affaires, puis 11 % du bénéfice. En nom propre, elle est de 11 % du chiffre d'affaires. Avec des charges d'exploitation de 41 à 43 % du chiffre d'affaires, taxer le bénéfice plutôt que le chiffre d'affaires modifie sensiblement votre revenu net.

Revente : environ 10 % contre environ 20 %

À la revente, la fiscalité est d'environ 10 % en PT PMA, contre environ 20 % en nom propre. Ces deux chiffres concernent votre impôt de vendeur, distinct des droits de mutation payés par l'acquéreur. Le choix dépend de la durée de détention prévue, de la part d'usage personnel et de votre intention de revendre avant l'échéance.

Un leasehold de 31 ans est-il compatible avec une rentabilité de plus de 12 % net ?

31 ans de bail laissent largement le temps d'amortir une villa : le retour sur investissement est de 7 à 9 ans, chantier de 12 à 14 mois compris. Il reste donc plus de 20 ans d'exploitation après avoir récupéré votre mise. Un objectif supérieur à 12 % net est compatible avec cette durée.

Taux d'occupation de 70 à 75 % et charges de 41 à 43 % du chiffre d'affaires

Le marché balinais affiche un taux d'occupation de 70 à 75 % et des charges d'exploitation de 41 à 43 % du chiffre d'affaires. La rentabilité moyenne du marché est de 11,25 % net par an. Ces chiffres servent de base à toute simulation : méfiez-vous d'un projet qui suppose une occupation bien supérieure.

Les 6 premiers mois, lancement 20 à 25 % sous le marché

Les six premiers mois ne sont pas rentables. La villa se lance 20 à 25 % sous le prix du marché pour accumuler des avis 5 étoiles, qui portent ensuite le taux d'occupation. Prévoyez cette période dans votre trésorerie dès le départ.

Une demande touristique soutenue

En 2025, Bali a reçu 17 millions de visiteurs, dont 7 millions d'étrangers et 10 millions d'Indonésiens. Cette double clientèle élargit le public de la location courte durée. Avant de vous engager, comparez toute simulation à la moyenne de 11,25 % net du marché.

Les clauses à vérifier avant de signer un contrat de leasehold

Avant de signer, vérifiez cinq points : la durée du bail, la clause d'extension, l'accord du propriétaire pour la cession, la transmission aux héritiers et les garanties de construction. Les quatre premiers protègent votre droit sur le terrain. Le dernier protège la villa elle-même, donc la valeur de votre investissement.

Clause d'extension : durée, prix, préavis

La clause doit fixer la durée de la prolongation, le mécanisme de prix (montant arrêté à l'avance ou formule d'indexation) et le délai de préavis. Une clause qui renvoie à « une négociation future » laisse le prix à la main du propriétaire du terrain.

Cession et transmission : les formules à exiger

• accord du propriétaire du terrain donné dès la signature pour toute cession future ;
• transfert des années restantes et des droits d'extension à l'acquéreur ;
• clause expresse de transmission aux héritiers, dans les mêmes termes.

Garanties et pénalité de retard côté construction

Côté chantier, vérifiez la durée de garantie élément par élément et l'existence d'une pénalité de retard chiffrée au contrat. Avec ces deux points écrits, vous suivez le chantier depuis l'Europe en disposant de recours précis.