Come investire nell’immobiliare a Bali?

Prima ancora di parlare di terreno o di costruzione, la prima tappa per investire a Bali consiste nel comprendere il quadro legale applicabile agli stranieri.

A differenza della Francia, dove è comune comprare un immobile a nome personale, la maggior parte degli investitori stranieri passa attraverso una società indonesiana chiamata PT PMA.

Questa struttura permette in particolare:

Sul piano fiscale la differenza è anch’essa importante.

Con una PT PMA l’imposizione è dello 0,5% sul fatturato durante i primi tre anni.

A nome personale, invece, i redditi locativi possono essere tassati tra il 15% e il 25% in base al livello di reddito.

La struttura giuridica gioca un ruolo anche in caso di rivendita del bene.

L’imposta sulla plusvalenza è generalmente intorno al 10% tramite una PT PMA, contro circa il 20% a nome personale.

Altro punto essenziale: il modo in cui detieni il terreno.

A Bali, la maggior parte dei progetti immobiliari per stranieri si fa in leasehold. Si tratta di un diritto di sfruttamento del terreno per una durata definita, spesso da 20 a 30 anni, con opzioni di rinnovo previste contrattualmente.

Anche se questo sistema può sembrare insolito per un investitore europeo, corrisponde perfettamente alla realtà del mercato immobiliare locale.

Una volta in piedi il quadro giuridico, la seconda tappa per investire nell’immobiliare a Bali consiste nel trovare un terreno adatto al progetto.

La scelta della zona è un fattore determinante. A Bali alcune zone sono particolarmente turistiche e adatte all’affitto breve, mentre altre sono più residenziali e ricercate per progetti di vita.

Ad esempio, zone come Canggu o Pererenan attirano molti viaggiatori e digital nomads. Sono quindi spesso privilegiate per gli investimenti locativi.

Altri quartieri come Umalas o Seseh offrono un ambiente più tranquillo e residenziale.

Una volta scelta la zona, vari criteri devono essere analizzati prima di firmare:

Prima di qualsiasi firma è indispensabile effettuare una due diligence, ovvero una verifica giuridica e tecnica del terreno.

Questa verifica permette in particolare di controllare:

Queste verifiche sono generalmente effettuate da un notaio locale e da un avvocato specializzato in diritto indonesiano.

Una volta messo in sicurezza il terreno, la terza tappa consiste nel progettare la villa.

Il lavoro inizia con la progettazione architettonica della villa. L’architetto realizza generalmente diverse proposte in piani 2D, poi modella la villa in 3D per validare volumi, percorsi e atmosfera generale.

L’obiettivo non è solo creare una villa estetica.

Si tratta anche di progettare un immobile:

Una buona progettazione consente anche di ottimizzare la redditività locativa, creando un prodotto attraente su piattaforme come Airbnb o Booking.

Puoi ad esempio consultare il nostro catalogo di ville per vedere diversi tipi di progetti, piani e ispirazioni architettoniche.

Una volta validati i piani, la costruzione della villa può iniziare.

La costruzione di una villa a Bali segue generalmente diverse fasi:

Quando si investe a distanza dall’estero, il monitoraggio del cantiere è essenziale per garantire la qualità e il rispetto dei tempi.

Una volta terminata la costruzione, la villa deve essere arredata e allestita.

Questa tappa è essenziale se l’obiettivo è l’affitto breve a Bali, perché sono le foto degli interni a far venire voglia ai viaggiatori di prenotare.

Un buon arredo deve essere:

Un interno ben pensato consente alla villa di distinguersi sulle piattaforme e di ottenere recensioni migliori, migliorando direttamente la redditività locativa.